贝壳研究院:2020年北京二手住宅成交16.9万套 同比增长16%

中国网地产  2021/1/5 15:52:51

中国网地产讯 近日,贝壳研究院发布《2020年北京二手房市场分析报告》。报告指出,2020年北京二手房市场即使在疫情影响下,购房需求仍持续释放推动市场韧性复苏。全年全市二手住宅成交16.9万套,同比增长16%,成交绝对水平及增幅均是2017年以来最高。全年北京二手住宅成交均价60485元/平,同比微跌0.5%,连续三年保持相对平稳态势。

二手房市场表现好于新房,成交占比提升。2020年北京二手住宅成交套数占全市住宅总成交的比重为73.6%,同比提升1.6个百分点。与新房相比,二手住宅更能满足市场上区域、配套等的改善需求。

疫情扰乱市场需求释放节奏,一季度成交腰斩,疫后“奋力”追赶。从更加实时的北京链家二手住宅成交数据看,年初三月,在新冠疫情影响下,北京二手住宅成交量同比下滑56%,尤其是疫情最严重的2月,成交同比下滑86%。随着疫情逐步得到控制,被阻滞需求逐步释放,4月起,单月成交同比转正,年内后8月二手住宅成交量同比增加43%,这使得全年总成交不降反增。

房贷利率下降带动市场需求释放。2020年北京房地产市场的升温是上半年货币宽松影响下,房贷利率下调促进自住需求正常释放所致:到2020年12月北京首、二套主流房贷利率同比均下降15个基点。

结构特征:

外围城区量升,中心城区价涨。贝壳研究院数据显示,2020年成交的二手住宅的面积结构及总结结构基本稳定,区域上分化较明显,表现为外围量升、中间价涨的特点:外围的城区如房山、昌平及大兴等城区成交同比增幅靠前,增速在20%以上,而中心城区中西城、东城及石景山等增速仅在5%以内;价格方面,4个远郊区除外的12个城区中3区房价上涨,分别是海淀、西城及朝阳,东城基本持平,其余城区均下跌。海淀区均价同比上涨2.4%,领先其他各区,西城以1.9%的涨幅位列第二,在多校划片实施的影响下,价格涨幅收窄。

低楼龄房源成交占比提升。2020年楼龄在10年以下的二手住宅成交占比提升2两个百分点,楼龄在30年以上的房源成交占比相应下降2个百分点。可见在年初疫情影响下,购房者对社区软实力-物业管理能力的重视程度得到提升,购房更倾向于楼龄新、物业配套优的社区。

高总价物业价格抗跌。从不同总价段物业价格变动看,除750万以上房源成交均价同比上涨1%之外,其余价格段房源均价同比均下跌。可见在相对平稳的市场中,优质物业价格更抗跌。

购房群体年轻化。贝壳研究院数据显示,2020年北京二手房购房者中29岁以下占比16%,同比提升3个百分点,30岁及以上各年龄段购房者占比均有下降。可见“317”调控后,房价横盘三年,年轻群体购买力相对提升,入市时机提前。

2020年北京二手房均价依旧平稳,大涨可能性极低。2020年全年北京二手房业主调价仍以降价为主,2020年二手房业主调价中降价次数占比86%,同比基本持平,市场预期仍不强。房源成交周期130天,客源成交周期99天,同比分别拉长28天和14天,市场成交节奏依旧慢。在货币政策逐步回归常态、房地产金融降杠杆逐步深化的政策背景下,预计2021年北京二手房成交均价继续保持平稳状态。

(责任编辑:杨昊岳)
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