全文来了!丁祖昱跨年演讲精彩实录

中国网地产  2021/1/4 13:14:58

2020年12月31日,新静安体育中心,丁祖昱的朋友们,来自百强房企的高管们,如约而至,共聚一堂。

长达4个小时的2021“丁祖昱评楼市”年度发布会,再一次为业内外奉献了一场数据与思想碰撞的盛宴。

2020年,在新冠疫情的冲击下,我们比任何时候都面对着更加艰难的挑战,正如今年的主题“挑战未来”。

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发布会现场,鲜活的大数据下,丁祖昱以其对行业的深度理解和分析,共说了4万多字,从宏观、到中观、到微观,从政策、到市场、到聚焦新时代的新需求。未来,行业将进入一个新的发展阶段,拥有新的行业逻辑。

凛冽的寒冬中,2020-2021跨年夜的思想碰撞余温未散,我们用文字记录下这些思考和分析,希望以此可以给行业带来更多的希望和借鉴。

总结篇:2020巨大挑战

2020年是挑战的一年,未来的每一年都面临巨大的挑战,主要体现在以下十个方面:

1

房企资金压力骤升

“三条红线”之后,房企的资金压力骤升,资金上的挑战将是未来最大的挑战。

2

物管股也开始破发

2020年上市物企24%首日下跌;所有上市物企首日开盘价至12月末股价来看,41%物企股价比开盘时有了明显下跌。

3

蛋壳暴雷引发长租危机

我去年讲租赁要变“天”,没有想到“天”变的如此之大。

4

高地价下蝴蝶效应

过去历次高地价影响之下,出现了大量项目不赚钱的情况,这一次肯定也有很多高地价项目,最后会赔钱。

5

无房户摇豪宅

多地实施无房户优先摇号的政策,无房户实际没有购买豪宅能力,很多名额被拿出来代持,政策打补丁之后,引发了无房户摇豪宅这种奇怪的现象。

6

营销乱象丛生

今年不管是热销盘还是滞销盘,营销总是特别乱。

7

最好的产品是售楼处

产品的问题投诉居高不下,千万不要做到最后最好的产品是售楼处,很多的产品质量问题没有得到真正的改变。

8

商业关100开70

从商业的角度来讲,今年最大的挑战是关店比开店多,2020年各商业业态开关店率是0.71,关的最多的是服装,最好的是奢侈品。

9

办公租金三年新低

中国最好的三个城市的空置率都达到了较高风险水平,更不要说其他各个城市。一线城市和很多新一线城市的租金创造了三年来新低。

10

销售、竣工加速背离

宏观统计数据中销售数据和竣工数据在加速背离,从2015年开始销售面积不断上升,但是竣工的量一年比一年少,这是一个非常奇怪的现象。

总结篇:2020一抹亮色

11

V型反转,房地产依然是中国经济的压舱石和稳定剂

今年房地产行业出现了V型反转,房地产开发投资增速对今年的GDP产生非常大的贡献,房地产真是压舱石和稳定剂,这是整个2020年中国地产行业最大的亮色,也是中国整个经济最大的亮色之一。

12

抗击疫情,物业筑起第一道防线

全国20多万家物业服务企业,1000多万物业人员共同抗疫,成为2020年抗击疫情一抹非常浓重的亮色。

总结篇:大数据

13

政策:中央从“稳”到“稳”,地方从“放”到“收”,金融持续收紧

2020年中央政策从稳到稳,上半年是稳经济,相对宽松的稳,下半年是收紧的稳:稳房价、稳地价、稳预期。

从地方政策来看,上半年是放,下半年是收。上半年与房地产相关的放松政策在短短两个月时间出了三百多条;下半年有19个城市调控加码,放和收形成了一个鲜明的反差和对比。接下来,收的政策还会有,但是放的政策大概率不会有。

金融政策方面,全年都在持续的收紧。

14

销售金额超17万亿,三大指标后续乏力

销售金额今年将超过17万亿,对应的是16亿平方米的销售面积,近年来销售面积只有1%到2%左右的增长,但均价涨幅比想象中大。未来几年销售额可能还会继续增长,但销售面积可能都会维持在16亿平方米左右。

中观的指标来看,三大指标后续增长乏力,无论是一手房销售月度成交指标,二手房月度成交指标,还是土地市场月度成交指标,三季度末、四季度开始没有进一步的向上攀升。

15

土地成交金额再创新高,城市分化加剧

今年的土地市场非常火,金额再创新高,克而瑞监测的300个城市土地成交金额达到了7.38万亿,上海成交额2830亿,同比增长53%,排在首位,佛山在三四线城市中排第一位,土地出让金达到1200亿。

年内土拍市场先扬后抑,月度从16%溢价率降到年末11%,流拍率从最低7%上升到13%。城市分化加剧,成交金额top30城市占了整个中国城市总土地成交50%,面积占了29%。

地价创十年新高,重点300城平均楼板价达2613元/平方米。其中,全国城市成交总价榜和成交单价榜中,北京和上海在单价榜中各占五席,总价榜有更多城市出现,比如深圳、杭州、厦门、广州等。

16

一手房成交上海、重庆分居首位,北上深“上车难”

从供求来看,一线城市全面趋好。上海销售金额位全国首位、重庆为总面积首位。深圳房价名跌实涨,但从可比房价看,深圳排名还要靠前。

最高价项目上海遥遥领先,最高总价和最高单价都在上海,单价最高为32万/平方米,项目总价最高为1.9亿。仍有部分城市最高价也没有破万,城市和城市之间的差距非常大。

从最低价看,北上深“上车难”。深圳的最低单套总价是191万元,成交最低单价是2.7万/平方米,最低价门槛值高出所有城市一大截。无论是北京、上海,还是深圳,对于刚需的年轻群体来讲,上车依然比较困难。

豪宅成交上海占据半壁江山。单价10万-15万/平方米豪宅成交套数中,上海是所有城市总和的三倍;单价15万/平方米以上的豪宅是所有城市的10倍。总价一千万以上各段上海成交比重也不低,从高端市场来看,上海表现比较突出。

公寓项目成交深圳独占鳌头,深圳公寓住宅整体成交量非常大,5000万元以上公寓住宅成交43套,其他城市一套也没有。整个深圳过十万以上的公寓,全部加在一起,也有差不多五百套。

17

二手房成交上海金额达万亿,深圳单价破6万

二手房成交金额方面,上海成交超过一万亿,同比增长30%。15城二手住房总成交额4.3万亿,推算一下全国二手房总量应在七万多亿。

从二手房房价来看,深圳二手房单价破6万/平方米,上海以4.3万/平方米排在第二。成交均价排到第十位郑州只有1万多块钱。从一二手倒挂情况看,深圳倒挂了差不多12%。

从成交结构来看,二手房全面承接了刚需。十个重点城市中90平方米以下成交面积超60%,套均总价来看,0.6倍以下占26%,0.6-0.8倍占21%,加在一起约占50%。

18

千亿房企突破40家,货值集中在TOP30

今年千亿房企数量破40,但在全口径全面上升的过程当中,部分房企首次出现操盘口径和权益口径下降,未来可能会成为一种常态。

从投资角度,货值还是集中在top30的企业当中,前30强约占70%货值,强者恒强。“三条红线”之后,投资全面回落,但绿企仍保持44%增速。

从财务情况上看,企业加速降杠杆,有的上市,有的增加配股,还有的债务转让。

19

物管行业规模超1.2万亿,增值服务利润高

物管行业规模超1.2万亿,增速达20%,比地产行业整体增速快得多。在管面积不断增长,预计为350亿平方米。

今年并购开始加速,未来物业行业将全面开启并购潮。

企业之间梯队分化明显,近半物业股沦为“僵尸股”。估值方面,首尾差异巨大,最高估值有100多倍,最低只有4.9倍,今年股价涨幅最大的达到222%,最低的跌了40%。

从布局上来看,城市深耕远远不足。物业公司要做好城市的集中度,只有在一个城市深耕做大之后,规模效益、运行效能才能体现出来。

坪效方面基础收入过低,代表性企业平均物管收入1.84元,物业公司生存艰难,基础物业费真的需要改革了。增值服务收入最高为9.9元,接下来真的是大有所为。

七成业主对物业不满意,问题还是集中在卫生、安保、支出等基础问题上。

20

租金走势平稳,233块租赁用地无一入市

政策端中央把租赁放到了特别重要的战略位置,重点强调保障性,要增加供应还要调控租金,未来增加供给的市场规范政策会越来越多。补贴方面北京力度最大。

租赁相关的融资热度降到了冰点,从百亿级规模降到了十万级。租金走势平稳,31个城市租金下跌,21个城市租金略微上涨。企业增速明显放缓,房企今年新开公寓增速为25%,运营商增速从15%降到了7.5%。

233块租赁用地无一入市,明年出现交付之后将迎来运营难关。集体用地则概念大于实效,周边规划、交通、配套很难满足。自持用地则面临退出难、经营难的问题。

需求端中低端仍为租房主力,北京、上海在2000-5000元/月的中端需求占比最高,其他城市以1000-3000元/月的租金占比最高。客户关注点一个是租金性价比,一个是交通。需求端受到暴雷影响,目前租房客对品牌公寓信心跌至谷底。

上海租赁规模全国第一,可租房源超300万套,成交租赁用地105块,整体租求平衡,租金稳定。

21

办公需求骤降六成,成交连降5年

2020年对办公来说,挑战非常大。重点城市新增供应下降30%,需求端下降60%,空置率平均增长13%。租金降,空置率升,供应降,需求也在降。

招租过程中手段频出,但效果有限。今年租赁市场就是一个挖墙脚的市场,租客全部启动降级,品质不降,租金全降。

办公楼销售成交连降5年,今年散售和大宗办公成交均下降20%,成交向核心城市集中,北上占7成。

22

商业成交金额降三成,传统商圈“靠新”

整个商业市场供应减少约50%,销售金额降30%,销售市场萎靡并集中在少数城市。

三亚商业市场呈爆发式增长,主要是因为出境游骤降和免税新政。

从项目角度来讲,传统商圈“靠新”,新兴商圈要靠“大”。

业态品牌中,服装和餐饮全线飘绿,奢侈品疯涨,老品牌选择下沉,并推出子品牌迎合消费降级的趋势,新兴品牌迎合新的主流消费客群需求且获得融资得以快速扩张。

23

文旅产业全面转入“内循环”

文旅全面转入内循环,收入退回到2015年的水平,只有4万亿。

销售收入首次出现负增长,总建筑面积和销售面积,增量不到一千万平方米。

大中小企业重心转向运营,只有通过运营才能带动销售。

24

养老产业迎来转机

十年磨一剑,养老产业转机来临,养老的春天来了,产业向高品质、多样化升级。

养老产业的转机主要体现在两点,首先政策破解了行业壁垒,痛点被解决。其二,2020年是60后入场元年,他们带来消费变革。

市盈率方面,A股医疗大于养老,养老远超地产股。从资本市场上可以看到养老的空间足够我们未来十年二十年,甚至五十年一百年的发展。

从城市来看是两极分化非常明显,七大区域城市养老潜力凸显,广东、北京养老金盈余,东三省亏空最大。2020年养老城市投资潜力中上海位居榜首。

需求端患病率远超国外,但消费能力有限,消费门槛5000-7000元/月。

更重要的是养老盈利模式出现,部分企业已开始盈利。房企加速布局康养领域,需要用产业运营思维进行布局,开发过程中更应注重运营和服务能力落地。

25

数字化进程加快

2020年是房企数字化进程加速的一年,也是数字化真正元年。60%的50强房企数字化投入比2019年有了明显增长,社区、商业、建造数字化热度较高。

目前企业发展数字化呈现出智能化、数据化、在线化并行,各个梯度中交叉式发展。

企业数字化转型呈现出自我孵化模式、项目合作模式和对外投资模式三大主流模式,其中企业喜欢自我孵化。

趋势篇:新逻辑

26

行业步入无增长时代

首先提出一个新的逻辑:整个行业将步入无增长时代。从2016年至2020年,销售面积几乎没有增长,都稳定在16亿平方米左右,虽然成交金额从14万亿达到17万亿,但这一方面是房价在涨,另一个方面是过去几年,都以三四线城市的成交结构为主,去年和今年开始,一二线的成交占比越来越高,所以才使得成交金额不断上升。未来大致预计成交面积很难有大幅度的突破,所以行业步入无增长时代。

第二点,随着今年“三条红线”的出台,很多房企拿不到更多的资金,过去房企高歌猛进,资金带来了巨大的动力,如果没有更多的资金加入,整个行业再继续往上走的动能会被大大削弱。

27

从不确定性到确定性

过去的两三年不确定性充满了整个行业,无论是政策、“黑天鹅”,还是整个行业的上下波动,这都是因为不确定性。2020年之后,特别是带上“三条红线”的“紧箍咒”之后,确定性更加明确,再加上提了四年的房住不炒,行业的发展方向变得非常清晰:高歌猛进时代应该告一段落。

28

房地产是中国最大的金融业、制造业、服务业

去年提出了房地产是制造业的观点,是中国最大制造业的观点。今年补充两点,房地产业是中国最大的金融业,最大的制造业,最大的服务业。

金融业不用多说;制造业去年已经讲过了,整个制造业所有的特征,房地产行业都符合,而且房地产行业,对吸引就业者,消化就业者这一块也都有了帮助;而与房地产相关的服务业,如今也在越做越好,越做越大。

29

规模房企也会出现负增长

在回顾2020年的时候,已经有一些企业的业绩下降了。2021年可能出现规模企业操盘和权益口径销售业绩下降的情况。在今年45家典型房企,全口径增速为负的也有几家,有4家是千亿房企,全口径今年也是负增长。未来规模房企出现负增长,在三道红线的压力之下,可能是未来的一个常态。

30

房企需要压力测试

房企要学习金融机构,每年做压力测试。

第一道是经营现金流加融资现金流最后等于正还是负。2020年上半年,50家房企,经营现金流为负的是26家,融资现金流为负的是8家。

第二个压力测试,把所有的资产,包括在售项目、土储、存量资产、不良资产,全部折合市场价,减去所有的负债、应付款,上市公司可以和上市公司市值做比较,非上市公司可以和净资产做比较。

两道压力测试完成后,得出结果良好的房企,可以在2021年,乃至未来每一年继续大踏步前进。如果这两道压力测试做出来的结果不尽如人意,未来可以适当的放缓脚步,夯实基础。

31

企业限时转“绿”

“三条红线”的要求提出之后,试点企业范围一定会扩大。所以踩红线的企业,无论是一条、两条,还是三条,希望迅速转绿。

趋势篇:新发展

32

未来跟着客户走

未来房企要跟着客户走,这个问题谈了很多年了,前几年在做定位的时候,也会做周边的竞品调研,如周边两房100-110平米卖得最好,这是客户需求吗?未来要重新跟着客户走,认真跟着客户走,重新做好需求的研究和分析。

33

投资:精选城市,合作破局

所有企业最大的挑战就是投资、就是拿地,拿错一块地十块地都补不回来。为此探讨一些新的指标:

1、短期一年半以内指标

户籍人口变化:很多城市都限购,户籍一旦发生变动对短期购买会产生很大的影响,深圳增加了30多万人,上海几乎每年户籍人口不增长,今年上海也开始“放开户籍”了。

出生人口变化、幼儿人口迁徙:生孩子对购房是最直接的需求,深圳、广州都喜欢生孩子,上海和北京生育率都比较低;幼儿园人口的竞争的指标意味着,如果在这里读幼儿园可以基本确定,这一家连这个孩子就在这里生活下去了。

结婚对数变化、离婚对数变化:结婚和人口基数有关,也和年轻人的想法有关。由于限购的原因,很多城市是通过离婚才能买房,所以离婚的数据也特别关键,一旦离婚率上升,肯定说明这个城市需求会增加。

房价水平变化:房价基本上越涨越买,关注典型区域的房价水平,可以看短期内是买还是卖的情况。

旧改棚改变化:上海为什么今年市场好,因为去年2.9万户棚改,今年3.5万户,每一户几百万补偿。加在一起,很可观。

轨道交通建设:特别是三线城市轨道交通的指标特别的关键。

2、中长期三到五年指标

土地财政依赖水平:大多财政土地依赖度高,土地成交金额高的“双高”城市,市场都较好。也有例外:上海和深圳

过去十年买房规模、投资需求占比变化:过去的十年,并非销售量大就一定好,还要人均小,如长沙房价涨不上去,就是因为长沙成交总量高,人均购房量大,所以不用做很多调控,房价就控住了。投资需求的占比指标,投资占比高说明短期市场火爆,但是投资占比过高,这个城市的市场,中长期还会这么好吗?

常住人口变化、老龄化发展趋势:户籍人口变化可以短期影响购房资格,但常驻人口的变化,不管是租房还是买房,影响的是总需求。老龄化如果在不断增加,这个城市的购房压力会大。

高铁建设:今年南通涨、徐州涨,很多长三角城市涨,就是因为一条重要的铁路贯通了。

城市投资判断:短期看好13个城市,中长期看好32个城市。

34

深耕&合作日趋常态化

建议两个模式,第一个,重点城市做好深耕,第二个,要多合作,特别是非重点的城市,合作才是未来最大的机会。

95-00谁都想住好房子

35

“95-00”的置业需求

95后到00后分成四类人,有房的52%,无房的48%。其中有房但10年内不买房的袋鼠族24%,有房10年内买房的房二族28%,无房族当中想买房的奋青族36%,还有12%无房但10年内不买房的乐租族。

奋青族希望首付款达60%以上,都想自己装修,且都想买三房。房二族属于买房实力派,再次置业的偏好在110-140平米大户型,愿意付产品溢价,停车位的配比是要1:2。

36

“90-00”们五大共性

三房成为入门款,户型功能都要全,哪怕是奋青族也要有一个X空间,喜欢自己做装修,基本都不想多贷款,喜欢看抖音。

37

产品:刚需“买得起”、改善“住得好”

刚需上车户型虽然是三房起步,但是总价存在着理想和现实的巨大差距,所以今天的三房都比较小,八九十平米,很多是2+1房,无可奈何才会选两房,买刚需的人,最后迫于资金、总价压力,愿意放弃一个卫生间。

今天改善群体的总价和单价都在上升,最核心的是户型、尺度上的改善。其次是衣厅厨卫,对细节这块也越来越关注。

38

营销:开辟线上新战场

今年特别好的趋势,是开辟线上新战场,2019-2020年渠道在绑架营销,2020年由于出现了疫情,使得线上战场提前到来。

看房习惯改变:95后、00后的看房习惯发生了变化,更多在网上关注项目。同时关注项目的数量增加到7-9个项目,线上看房时间更长,如果过去以线下看房为主,现在已经开始花20%到40%的时间线上看房。

大数据画像:今天的大数据能力是非常强的,通过大数据画像,加上AI人工智能的加入,把客选房、房选客这个课题做好。

全渠道拓客:线下还是不能放,但是通过不断增加线上比重,能够有效的把线下渠道占比下降,使营销费用成本进一步控制和节省,最终让营销更加高效,性价比更高。

新赛道,寻找第二增长曲线

行业增长瓶颈已经出现,特别是成交面积很难再往上走,从房企角度来说如果没有更多的资金的加入,未来增长难度也越来越高,因此要寻找第二曲线。

首选还是物业,有一个趋势叫非住,物业当中非住的拓展在加速,今年上市的物业公司,特别是市盈率更高的一些物业公司,主营业务就在非住宅领域,另外还要纵向服务挖潜,如智能化改造、业主的增值改造,医疗教育等。

政府特别关注租赁,政策也都聚焦租赁,现在越来越多的企业做轻资产模式,除了租金收入之外,也要寻找多种业态经营的收入。要关注一些细分领域,今年很多做蓝领公寓的长租公寓逆势上升。

办公明年更难,今年还有一半供应项目没有入市场,这些和明年要入市的,集中入市之后,明年呈现三降的态势,降租金,降出租率,降售价。

商业消费主力在发生改变,变成了z时代,看抖音、小红书,靠社群传播,朋友圈里面的九宫格,可能比一个广告要效果好。可以从单身经济、矛盾经济、社交经济入手。电竞是特别大的一个点,还有二次元,手办、潮玩。

政府在拉动文旅行业,催生万亿级的市场。今天单纯勾地已经很困难,但是把文旅和IP结合还是一个有效的勾地方式。同时,文旅投资和运营现在明显分离,轻资产化的趋势明显,

2020年养老的产值欧洲是4.8万亿美元,美国是4.7万亿美元,中国1.17万亿美元,占GDP比重欧洲28%、美国22%,中国只有7%,2020年只是一个起步。运营还是核心,另外还有一个3+N,“治未病健康管理领域”、“高龄老人护理领域”、“老年病康复领域”+“智慧养老、适老化改造、老年用品、老年文化娱乐等细分领域”。

今天做产业地产必须先产后城,不能忽悠政府,关注企业、关注人、关注物。另外一个很大的利好就是公募REITs在加速。

阿里腾讯几乎把所有的利润都瞄准“独角兽”。所以瞄准“独角兽”就是今天房企做投资的一个重要的要点,希望房企在这上面躺着也能够赢钱。“

(责任编辑:王志)
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