《月旦评楼》首秀圆满落幕 CBD东叁国际住区强势崛起

中国网地产  张艺彤  2020/12/22 17:35:07

12月16日,由中国网地产倾力打造的房地产行业首个文化综艺类点评栏目《月旦评楼》首评东叁金茂府圆满落幕。在《月旦评楼》栏目中,围绕CBD东叁国际住区面临的三项大考,来自房地产行业内的知名营销专家李伟、数据专家张大伟、品牌专家张剑以及消费者代表侠姐,与东叁金茂府营销负责人侯耀坤展开了一场重量级对话。

在“楼踪侠影”环节,作为消费者代表的侠姐从国贸CBD出发,实地走访了东叁金茂府的样板间。同时,她也提出了外界颇为关注的CBD东叁国际住区面临的三项大考,即东叁金茂府所在的板块能否撑起10万+的价格;CBD东叁国际住区三个项目的内在竞争关系如何;CBD东叁国际住区是否能够与传统的中央别墅区、朝阳板块高端区域一争高下?在随后的“三客拍案”“舌绽群儒”等环节中,上述问题得到了一一解答。

《月旦评楼》首秀圆满落幕 CBD东叁国际住区强势崛起-中国网地产

李伟:CBD东叁国际住区锚定国贸

针对CBD东叁国际住区的价格问题,李伟表示,“谈及价格,心理学上有个概念叫锚定效应。按锚定效应看定价,CBD东叁国际住区这个板块定价多少取决于它的锚是什么。显然,锚放在国贸,这个地块的价值、价格就取决于国贸。从这个角度看,CBD东叁国际住区的想象空间还很大。一个城市高端住宅的价格,其实是整个城市房地产市场的锚,而国贸CBD的产品价格基本上就是北京楼市的锚”。

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据了解,CBD东叁国际住区与国贸CBD的直线距离仅6公里,同时叠加各种配套资源,在东三环的黄金轴上,即可形成而立精英15分钟的世界生活圈。从规划来看,CBD东叁国际住区周边的配套涵盖约45万平方米城市绿海(规划中)、幼小初12年一贯制教育(规划中)、高端购物中心(规划中)等等。

如此优越的地理位置及配套资源,CBD东叁国际住区未来可期。李伟指出,由于三家开发商对土地的理解不同,叠加各自的产品力优势,未来几年CBD东叁国际住区可能是北京高端住宅关注度最高的板块。北京高端住宅的竞争首先是板块之间的竞争,而不是区域内几个项目之间的竞争。CBD东叁国际住区的特点非常鲜明,区域内的配套是统一拆迁、统一规划,未来仍有想象空间。但现在是想象的起点,恰好是整个板块将起未起的阶段。放眼整个北京市场,高端项目板块之间对客户的吸引远远大于板块内项目的吸引。因此,三家品牌房企也是各有千秋。

具体到中国金茂,李伟认为,过去的十年间,中国金茂始终围绕一个逻辑,针对高端改善人群,拿同样类型的土地,做同一个产品系。同一拿地逻辑,就是土地要和城市的核心区有紧密联系,同时未来有比较广阔的发展空间;同一个产品体系,就是金茂府整个系统不断地迭代和优化。而东叁金茂府仍然是在这样的土地逻辑、产品逻辑、客户逻辑下形成的。

张大伟:CBD东叁国际住区或是下一个万柳

即将过去的2020年,“不限价”、“暖冬”成为北京楼市的关键词。数据显示,截至11月,北京新建住宅网签完成了43110套,较2019年全年上涨了10%。值得关注的是,豪宅市场在本轮复苏中率先回暖。

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针对这一现象,张大伟表示,北京楼市出现暖冬,原因有两方面。第一,从政策层面来看,今年北京供应的不限价住宅地块成为市场主流,明年北京楼市大量地价比较高的房源会成为市场主流;第二,暖冬离不开优质项目入市。限竞房时代堪称产品力的黑暗时代,很多房子基本都会出现维权情况。但从2020年年初开始,一批优质项目陆续上市,包括东叁金茂府等,这些标杆项目拔高了整个北京商品房市场的产品力,并打动了购房者。因此,供需两端的新变化最终促使北京楼市出现暖冬。

暖冬之下,一些热点区域板块更是加速崛起。在2020年的上半年,石景山区域相对火热;而在今年下半年,热度迅速回到了位于东三环的CBD东叁国际住区。“纵观北京楼市,在不限价的所有房源里,100套房子只有3套会在四环以内。因此,CBD东叁国际住区概念的火爆,其核心原因也是真正的稀缺。这个区域很多年已经没有土地供给,再叠加一些高标准、高配置的房源确实打动了沉睡的市场需求。因此,不论是政策还是土地供给,北京楼市将从2020年的暖冬开始,其市场热度也会在东三环持续攀升”,张大伟深有感触地说。

与此同时,他也补充道,“中关村有万柳,但国贸CBD缺一个万柳。相比之下,CBD东叁国际住区或是下一个万柳。目前来看,CBD东叁国际住区具备了成为北京下一个万柳的一切条件,这是它的价值点及爆发点”。

而CBD东叁国际住区的崛起,不仅赋予了区域想象力,也给整个新的首都财富纵贯线带来了生机。“CBD东叁国际住区的诞生,应该算是天时地利人和。即CBD东叁国际住区的崛起赶上了不限价时代,这是天时;CBD东叁国际住区众望所归,遵循先规划后开发的原则,符合新时代的人居需求,同时很好地承接了双井的居住升级需求,这是地利;最擅长打造豪宅的三家房企依次在该区域落子,整个区域的价值也能得到充分挖掘,而中国金茂创造了北京房地产市场的最高均价,意味着其最懂财富人群需求,这是人和”,张大伟解释道。

张剑:中国金茂的品牌包含三个维度

谈及企业品牌对项目赋能,张剑坦言,“中国金茂的品牌包含三个维度。第一,它是中国房地产市场化进程中的第四代典型房企;第二,中国金茂的科技住宅辨识度非常高,金茂府则是给城市高级精英定制的产品;第三,金茂服务正在迈向中国顶级物业管理公司。因此,购房者看房时,一定不是从单一维度出发,而是要综合考量多重维度,除了居住本身,也会关注居住之外的精神享受,这就是品牌对项目价值的赋能”。

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自合生创展摘得分钟寺的三块土地后,CBD东叁国际住区所在的板块热度持续增加,其中很重要的原因是三家品牌房企进驻。目前,CBD东叁国际住区的三个项目均以高端改善为主,操盘方依次为中国金茂、世茂集团、合生创展。三个项目享受同样的地段以及商业、教育、医疗、绿化等配套,其内在的竞争关系也为外界关注。

“将CBD东叁国际住区的竞争比喻为‘三国演义’,并不是很贴切”。显然,张剑并不认同上述单一的竞争关系。他表示,历史上有三家分晋、三家归晋。CBD东叁国际住区开始的局面犹如三家分晋,即一块土地三家品牌房企分别做产品;未来三家房企也会合力把这个区域打造成统一且国际化的板块。因此,未来CBD东叁国际住区一定会形成三家归晋的态势。

毋庸置疑,三家开发商落子,利好整个CBD东叁国际住区。“事实上,三家房企是竞合关系,正所谓‘群而不党、分而治之’。彼此之间合作开发项目,但是各家也会呈现带有自身鲜明特性的产品,从而最大限度地满足该区域内高端改善客群的需求。尽管这三个项目在同一个区域享受同样的配套,但每个产品又都具有差异性,可以不断丰富整个区域板块,最终呈现百花齐放、百家争鸣的局面”,张剑指出。

侯耀坤:新奢系、国际化成东叁金茂府新标签

实际上,决定房子价格的因素有很多。侯耀坤坦言,决定房价的第一核心要素是地段。因此,中国金茂在打造金茂府产品系时,择址也是首要考量的因素。而东叁金茂府位于CBD正南6公里的位置,整个三环的沿线从北起贯穿使馆区、三里屯、国贸CBD等,这是北京最具商业活力的环线。而东叁金茂府的位置距离国贸CBD核心不远不近,恰好在15分钟生活圈之内。

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她进一步强调,除了区位,资源的逻辑也很重要。国内外知名的豪宅,其核心都是对资源的占有,属于资源导向型。而东叁金茂府也占有极为丰富的资源,这是其他项目难以匹敌的。此外,从品牌和产品维度来看,东叁金茂府是北京的第七座金茂府,也是金茂府经过迭代后新十年的代表作,堪称“新奢系金茂府”。虽然CBD东叁国际住区所在板块的房价甚至没有双井二手房高,但经过多年发展,中国金茂的产品从立面设计、户型、精装、园林以及中国金茂核心的科技系统,其产品一直都在迭代与进化,这与二手房住宅是不可同日而语的。

值得关注的是,为了精准定位,东叁金茂府在前期做了大量充分的客户调研工作,调研对象包括广渠金茂府等一些老业主以及业内同行。最终,整个操盘团队发现,东三环有大量高品质住宅需求。这些需求一方面来自于新的精英人群,他们三十而立,有高端置业需求;另一方面,是分钟寺板块的改善性需求。与此同时,这些人群也倾向于科技、健康住宅。“正是这些需求的叠加,我觉得才支撑了CBD东叁国际住区的人居价值”,侯耀坤感慨道。

从板块内部来看,东叁金茂府所在的具体位置和地块形状也是有差别的。侯耀坤认为,“东叁金茂府所在的地块是最大的,其地理位置不论是北望CBD、中国尊,还是饱览附近45万平方米的林海(规划中),其视野都是最好的。

尽管CBD东叁国际住区云集了三个重磅项目,但三个项目的差异化也较大。其中,东叁金茂府最大的亮点是“新奢系”、“科技住宅”。“从产品维度来看,作为第三代新奢系列产品,东叁金茂府在建筑立面、精装户型设计等方面都有创新。例如,建筑立面沿袭了金茂府一贯的世界东方建筑基底,同时结合国贸的城市天际线进行了现代化演绎,整体的风格趋于国际、时尚;精装和户型设计方面则由世界新奢大师曾仕乾操刀,主要是契合CBD而立精英们的国际视野、极简审美以及艺术美学追求。最关键的是在科技系统方面,东叁金茂府也做了相应的升级,首次使用离子瀑过滤技术,过滤精度可以从PM2.5提升到PM1”,侯耀坤指出。

伴随东叁金茂府盛大开盘,CBD东叁国际住区再次迎来重磅消息。据悉,丰台区教委与首都师范大学附属中学签署合作办学框架协议,将在分钟寺地区合作建立首都师范大学附属中学丰台学校,包含初中部和小学部的九年一贯制区属公办学校。可以预见,CBD东叁国际住区的规划加速兑现,正助力其人居价值不断提升。

(此篇文章仅代表本网站观点)


(责任编辑:张增艳)
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