有一种关系叫房东与房客

北京青年报  2020/11/20 14:39:57

近日,网上曝光了一则新闻,因为中介跑路,某房东上门强行换锁赶人,还断水断电,将家用电器搬走。经了解,双方曾协商几次,租客提出各承担一半损失,但最终因一些细节问题没有谈拢。由于不堪房东骚扰,租客向法院起诉了房东。

在人口流动频繁的城市,无论生活还是工作,与房屋租赁相关的法律问题恐怕是不少人都会亲身经历的,本版特邀昌平法院四位法官,从不同类型的实际案例出发,为你解读租赁与承租那些事儿。

案例一

租房中介跑路,如何及时止损?

2018年6月至8月,某房屋中介公司与房东、租户们签订租赁合同,通过承租房东的房屋后对外转租,赚取差价。合同分别约定,中介按年收取租户的房租,按月向房东支付租金。2019年8月起,中介出现拖欠房东租金的情况。2019年10月,中介跑路,办公地点人去楼空,通过电话、微信也无法与其取得联系。

因无法按时从中介处收取租金,房东与租户协商,从租户处收回房屋。然而租户已经向中介预交了租金,于是租户纷纷诉至法院,要求中介公司返还预收的租金,并承担违约责任。部分租户拒绝返还房屋,房东只能诉至法院,要求中介公司返还房屋、支付欠付租金并要求其承担违约责任。

案件受理后,因中介公司下落不明,根据《民事诉讼法》相关规定,法院通过公告送达后开庭。法院经审理,判决被告中介公司支付欠付或预收的租金,并按合同约定支付违约金。

法官释法

与房东直接将房屋出租给租户的租赁方式不同,现在市场上专门从事转租房屋的中介服务日渐兴盛。房东为避免寻找租户、更换租户等繁琐事宜,将房屋按照一定租金标准出租给中介公司,由中介公司作为二房东对外出租。在这样的模式下,形成了两个单独的租赁合同关系,其一为房东与中介之间的租赁合同关系,其二为中介与租户之间的租赁合同关系。房东与租户间没有直接法律关系,租户的租金也未直接交付于房东,中介公司在中间起到了极为重要的作用,如果出现跑路、失联的情况,房东与租户将面临权益受损。

对此,法官对房东及租户作出如下提示:

一是谨慎选择中介公司。在选择中介时,应当首选经营时间长、信誉好的中介。在签约前,当事人可以通过网络查询了解中介的工商登记信息以及是否有相关的裁判文书,尽量不与已经显示“吊销”“注销”“信息异常”或近期内诉讼集中高发的中介签约,以避免出现中介因经营不善而跑路的情形。

二是注重审查核心条款。在房屋租赁合同纠纷中,核心条款有“租期起止时间”“租金标准和支付方式”“是否允许装修”“违约条款”。其中,最容易被大家忽视的是违约条款。本案中,中介公司与房东的租赁合同中约定,中介公司拖欠租金的情形下,房东需要催缴中介公司,中介公司在催缴后15日依然未支付租金的,房东才具有合同约定的解除权。遇到中介公司下落不明的情况,催缴通知无法送达,房东依据该条款解除合同的权利就受到极大的限制,甚至无法实现,而只能通过诉讼解除合同。在此,建议细化合同解除与终止条款,对违约情形房东有权单方解除合同并收回房屋。

三是关注中介公司运营情况。本案中,有的房东在发现中介存在欠费的现象后,便行使了合同解除权,及时收回房屋。但是有的房东在纠纷大批量出现后,才注意到欠付租金的情况,此时损失已经扩大。作为租户要注意,在发现中介与房东之间的合同可能会被解除、房屋被收回的情况下,应认真核实租赁合同能够继续履行,谨慎支付后期租金。

四是约定有效送达地址。根据法律规定,国内公告送达期限为60日,按照普通程序审理的举证期30日。为了避免漫长的时间成本,当事人在签订合同时,可以在合同中约定诉讼送达地址。根据最高法院《关于进一步加强民事送达工作的若干意见》,当事人拒绝确认送达地址或躲避、规避送达,若当事人在诉讼所涉及的合同、往来函件中对送达地址有明确约定的,法院可以以约定的地址为送达地址。此种情形下,可以缩短诉讼时间,尽快实现合法权益。

文/北京市昌平区人民法院民一庭法官助理  索焱

案例二

房东擅自改装打隔断,租客有权解除合同

2019年1月,小唐与李先生签订《租赁合同》,约定李先生将昌平区某小区房屋的主卧出租给小唐,租赁期为1年,租金每个月2400元,支付方式为季付。合同签订时,房屋为三室一厅,没有隔断。然而,小唐入住不久,李先生擅自在客厅内建设隔断,将客厅分成两个小房间。于是小唐诉至法院,要求解除租赁合同,李先生退还押金及剩余租金共计8000元。

法院经审理认为,依法订立的合同,其解除分为约定解除和法定解除。小唐与李先生签订《租赁合同》,意味着双方对房屋当时的使用状态予以确认,小唐虽然承租的是主卧,但其对包括客厅在内的房屋公共区域亦应享有使用权。李先生隔断客厅,已改变了合同约定的房屋条件。因此,李先生擅自隔断房屋公共区域的行为,违反了合同约定,根据《租赁合同》第九条小唐享有单方解除权。

合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。《租赁合同》既然已解除,小唐应交还房屋,李先生应当退还小唐押金及剩余租金。因此,法院判决双方解除租赁合同,李先生退还小唐押租金5600元、押金2400元。

法官释法

随着房屋租赁市场管理的规范化,清理违法群租已被群众理解和支持。在遭遇“被隔断”后,越来越多的承租人勇于向群租说不,并通过法律途径维护权益。本案系承租房屋后,出租人擅自隔断房屋公共区域,为群租创造条件,侵犯了承租人使用房屋公共区域的权利。此类案件,出租人主张解除租赁合同的,其法律依据为《合同法》第九十三条所规定的“约定解除”及第九十四条所规定的“法定解除”。

约定解除,即在租赁合同中约定的单方解除权,一旦该解除条件成就,权利人即享有单方解除权,可向对方主张解除合同,自解除通知送达对方之时即产生解除合同的法律后果。本案中,李先生擅自改变涉租赁房屋的使用条件,致使其交付的房屋不符合合同约定,小唐据此行使了合同解除权,维护了自身权利。

法定解除,即依据法律规定当事人享有的解除权。我国《合同法》第九十四条规定了五种情形:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。本案中,即便租赁合同未约定承租人解除权,亦可援引法律解除合同。房屋租赁合同中,出租人的主要义务是向承租人提供符合约定的房屋,出租人擅自隔断公共区域,改变房屋使用条件的,应当视作不履行主要义务。经承租人催告后,合理期限内仍不改正的,或者实际已无法居住使用,致使合同目的无法实现的,承租人可主张解除合同。

文/北京市昌平区人民法院小汤山法庭法官助理  周忠会

案例三

房屋退租后注册地址未及时迁出,公司应担责

张某名下有一套60平方米的商品房,房产证上的登记用途为办公。李某是一家刚成立的某科技公司的法定代表人,由于创建初期业务规模不大,便承租了该房屋,租期为1年,月租金为3000元。承租房屋后,在张某的配合下,李某将科技公司的注册地址一并迁至该房屋地址,办理了工商变更登记。然而,租期届满前,双方因续租问题未达成一致。办理退租交接手续时,又因押金、水电费等问题产生争执,好不容易在第三方的协调下达成调解,但是双方均未提及注册地址迁出一事。

一年后,科技公司将其注册地址从涉案房屋迁出,但张某将科技公司诉至法院,称该公司占用其房屋地址为工商登记的住所地,导致张某不能另行出租房屋,因此要求公司按照租金标准支付使用费四万余元。法定代表人李某则称,由于交接时张某扣留了其营业执照,因办理挂失、登报等手续,导致注册地址未能及时变更,且租期届满后,科技公司并没有实际占用房屋,房屋出租与公司注册地址是否迁出无关,因此不同意赔偿。

法院经审理认为,所有权人对房屋依法享有占有、使用、收益、处分的权利。基于该房屋规划用途为办公,张某对该房屋使用权的重要体现之一即办理工商注册登记。房屋租赁合同到期后,某科技公司未及时将其工商登记地址从该房屋迁出,客观上给张某另行出租房屋、注册其他公司等造成影响,因此,对于张某的损失,某科技公司应当承担赔偿责任。法院综合考虑工商登记地址变更的时间、迟延的原因等,最终判决科技公司赔偿张某4000元。

法官释法

登记为办公用途的商品房,在符合相关行政管理规定的情况下,承租人可以将承租房屋地址作为公司地址进行注册登记,使得实际经营地和注册登记地保持一致。

但是有的承租人在合同到期后,因为疏忽大意或怠于办理手续等原因,未及时将公司注册地址迁出;有的承租人则是因为合同解除、租金、违约金等问题未能与出租人达成一致,即使实际搬离房屋,也拒绝将注册地址迁出。这种情况,一定程度上会对下一个承租人利用该房屋办理工商登记造成不利影响,也客观上会对该房屋继续出租造成妨害,使得房屋空置期延长、利用价值减损等等。

因此,建议大家在就办公用房签订租赁合同时,对工商登记地址迁入迁出问题进行明确约定。考虑到办理变更登记手续确需合理时间,双方可约定在租期届满后一定期限内完成工商登记地址迁出,并约定押金或者迟延迁出违约金。在未明确约定的情况下,则只能就实际损失情况进行举证。在此也呼吁市场监管部门加大对各类市场主体的监督管理,防止实际经营地和注册登记地不一致的现象发生,从而减少由此引发的纠纷。

文/北京市昌平区人民法院法官  尹海萍

案例四

房屋供暖不足致宠物店受损,出租者承担违约责任

王先生与某商贸公司签订了《房屋租赁合同》,约定商贸公司将房屋租赁给王某,租赁用途为经营宠物店。入冬后,因房屋供暖不足,10天内许多宠物着凉生病,导致宠物店经营困难。于是王先生提起诉讼,要求解除与商贸公司签订的《房屋租赁合同》,并要求其返还租金及保证金17万余元,并赔偿装修损失9万余元。

商贸公司称涉案房屋的供暖不足,是因为锅炉改造引起的,但也没有收取王先生的供暖费,王先生自己在店内安装了空调,并没有影响其经营。

法院经审理认为,双方合同约定“租赁用途为经营宠物店。交付的房屋不符合合同约定或影响乙方使用的,乙方有权单方解除合同”。商贸公司未尽相应供暖义务,违反了合同约定,影响了王先生的实际经营,因此王先生享有合同约定的单方解除权。供暖季涉案房屋未能正常供暖,确实会在一定程度上影响经营收入,即使王先生采用其他设施替代供暖亦会提高经营成本,因此法院认定商贸公司应当对该期间的房屋租金予以适当退还。另因本案主要系商贸公司违约致损,因此商贸公司应当赔偿王先生剩余租赁期内的装饰装修残值损失。综上,法院判决解除双方签订的《房屋租赁合同》,商贸公司返还王先生房屋租金2万元、支付装饰装修损失5万余元。

法官释法

房屋租赁是指房屋所有者或经营者将房屋占有、使用、收益等用益权能在一定时期内让渡予承租者,并由承租者支付相应租赁费用的法律关系。随着城市经济不断发展,人口流动和商业发展的需求都使得房屋租赁扮演着越来越重要的社会角色。

我国《合同法》及即将施行的《民法典》对于房屋租赁的相关规定十分丰富,其内容几乎涉及租赁过程的方方面面。结合本案案情以及当前出租市场更为偏向租赁方的实际情况,站在承租方的角度,租赁目标房屋过程可以着重注意以下几点:

一是房屋权属情况。作为承租者,在打算租赁房屋时应首先了解房屋的权属情况。具体来讲,一方面要了解房屋是否为具备合法产权的正规建筑,否则根据相关规定,对于违建、无产权房屋的租赁行为可能被认定为无效,其权利保障力度远低于正常租赁关系。另一方面,要了解出租者是否为房屋产权人,若出租方并非目标房屋的产权者,可基于《合同法》第224条关于房屋转租的相关规定,要求转租人出具原始租赁合同以证明其剩余租期,并出具产权人同意转租声明以确保后续转租合同的稳妥履行。

二是房屋自然情况。房屋租赁行为作为一种持续履行行为,其履行过程的不确定性较高,承租者出于自身情况对居住和经营的实际需求又各有不同,因而在租赁房屋前应尽量了解房屋的自然情况,以保障租赁目的的实现。如承租类似于本案中的经营用房时,可向周边商户了解房屋供水、供电、供暖条件以及可能影响商业经营的其他因素;承租用于生活居住的房屋时,可侧重了解该房屋之前是否存在漏水、漏气、噪音等影响居住的相关情况。

三是严格书面留痕。租赁合同的履行过程较为漫长,房屋客观情况及双方实际需求变化经常导致合同约定的变更。正常情况下,经租赁双方自主合意而发生的合同内容变更是法律允许并受保护的,但当事人变更合同内容的形式往往过于随意,常见的口头约定在发生争议时并无法律意义上的证明效力,守约方可能因此而遭受损失。因而在合同履行过程中,如双方就合同履行期限、租金标准、装修添附等内容达成了新的变更约定,应该严格将上述内容落实于纸面,以避免发生不必要的争议,确保合同的顺利履行。

文/北京市昌平区人民法院民一庭法官助理  袁满

(责任编辑:崔瑞婷)
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