中原地产:8月广州新房网签9533宗 同比上升31%

中国网地产  2020/8/31 10:51:00

来源:广州中原研究发展部

【整体概述】供应与成交高位攀升,双双创年度新高

根据广州中原研究发展部监测:8月广州新房网签9533宗,环比上月升12%,同比去年升31%。网签面积103.85万㎡,环比上月升12%,同比去年升36%。

8月网签量继续高位攀升,刷新年度新高。宗数为近四年历史第二高位,仅次于2018年9月9748宗。

此外,8月新增供应87.53万㎡(8262宗),环比上月升35%,同比去年升59%,供应同样刷新年度新高。其中南沙区供应41.9万㎡(4150宗),刷新南沙区历史供应最高纪录。

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【新批供应】南沙刷新历史最高纪录,荔湾高价地入市利好广钢新城

8月新增供应87.53万㎡(8262宗),环比上月升35%,供应大幅攀升创年度新高。

主力供应集中在南沙区,新增供应41.9万㎡(4150宗),占全市50%的供应量。主力供应盘分别为广州恒大阳光半岛(14.38万㎡、1591宗)、南沙保利城(4.56万㎡、504宗)、方圆星宇月岛(4.21万㎡、426宗)、华润置地瑞府(4.33万㎡、372宗)、中国铁建海语熙岸(4.68万㎡、360宗)。8月南沙区供应刷新历史最高纪录,有力支撑了南沙新房市场热度。

除南沙外,8月增城亦有一定量的新货补充市场,新增供应16.0万㎡(1586宗),主力供应盘分别为品秀星图(4.29万㎡、462宗)、保利东湾(2.55万㎡、256宗)。

其它9区8月供应量均不足10万㎡,梯度差距明显。

其中,荔湾区8月新增供应5.7万㎡(511宗),环比升252%,升幅全市第一。八月荔湾区的供应九成来自广钢新城,不过值得注意的是,荔湾区冷冻厂地块项目以“保利天珺”的备案名于8月首次取得预售,预计金九银十进入市场。冷冻厂地块楼面地价高达42520元/平,预计项目入市后的销售价格将达7万/平以上,将刷新芳村新房售价标杆,而目前广钢新城在售项目的主流均价在5万/平,因此预判保利天珺的入市将有利于刺激广钢新城新房成交。


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【成交情况】南沙表现亮眼,增城黄埔依然是成交主力,番禺实现突破

从成交结构看,8月全市5区成交环比上升,6区下降。其中南沙、番禺环比升幅最大;天河、黄埔环比跌幅最大。

总体看,8月成交特征延续7月“政策导向、区域分化”的特点。主力成交区域依然集中在增城、南沙、黄埔三区,分别录得网签2321宗、2267宗、1140宗,三区成交量占全市总成交六成。

其中南沙表现最为亮眼,成交从4-5月的600-800宗/月水平,到6-7月的1200-1300宗/月水平,到8月2200宗/月水平,基本每两月实现大幅跳跃。八月环比升幅高达77%,促使南沙新房市场占全市市占率大幅提升8.7个百分点,为24%,与增城并列第一。这主要得益于三个方面:一是政策红利持续,受深圳收紧购房政策影响,加上南沙自身人才政策吸引,大量外市购房需求持续涌入;二是南沙八月新房供应充足、产品类型丰富,单区供应量达4150宗占全市50%供应量,刷新南沙区供应记录历史新高;三是南沙明星项目多点开花、百花齐放、互相影响、共同促进成交。以月成交超百宗以上的楼盘统计,热点区域如增城、黄埔、番禺,分别有5、3、2个楼盘入围,而南沙高达7个项目,分别是广州恒大阳光半岛、南沙保利城、越秀明珠天悦江湾、中国铁建海语熙岸、星河东悦湾、中交蓝色海湾、星河山海湾,基本覆盖目前南沙主力新房板块。

增城相对稳健,自4月疫情得到控制后至今,已连续五个月维持在2100-2600宗/月的成交水平。

黄埔则略有起伏,从4-5月的800-900宗/月水平,到6-7月1400宗/月水平,到8月1100宗/月水平。不过值得注意的是,黄埔区成交量的起伏,主要是由于该区供应量暂时下降导致市场缺货所致,市场需求依然旺盛。

因此,从成交特征看,预判增城、南沙、黄埔三区的市场热度将持续到“金九银十”。

此外,八月番禺录得网签1014宗,是自2019年1月以来首次突破千宗;环比升50%,升幅仅次于南沙区,为全市第二。

8月28日番禺区迎来政策利好,其最新优化的人才政策显示:本科学历、番禺大学城应届毕业生,不需社保可凭人才银卡在番禺区购房;大专学历的高管人才缴纳一年社保可凭人才银卡在番禺区购房。优化的人才政策,可有效增加番禺区购房需求,利好区域楼市。

从历史成交特征看,自2019年1月以来,番禺月度成交水平长期维持在600-800宗/月上下。在传统楼市旺季“金九银十”即将到来之际,预判番禺区借助八月突围的热度,加上最新的人才政策利好,有望在金九推出更多营销活动。

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【库存状况】黄埔库存仅4.0个月三刷新低,部分项目缩减金九售价折扣

8月全市库存量813.95万㎡,去化周期10.1月。库存环比上月略有增长,但去化周期已连续四个月缩减,主因6、7、8连续三个月新房市场热度高涨,成交大幅增长所。

广州11区库存周期全线缩减,其中黄埔区库存周期继6月创5.6个月新低,7月创4.6个月新低外,8月继续创4.0个月新低。除三刷新低外,8月黄埔区库存也突破天河,成为全市最“供不应求”的区域。

鉴于黄埔区“供不应求”状况不断加剧,根据广州中原研究发展部监控发现,八月底已有部分项目缩减了金九的售价折扣。但整体看,黄埔区的购房需求依然非常旺盛。

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【个盘表现】智联花园登销冠,梯度门槛略有提高

8月番禺区智联花园凭借427宗网签成为新房销冠,广州恒大阳光半岛次之。

8月前10梯队300宗以上成交占30%,200-300宗成交占50%,总体看梯度门槛比之前略有提高。

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【后市研判】九月整体供求两旺,或延续提前抢跑特征

广州中原研究发展部认为,随着金九银十的传统旺季到来,广州楼市将继续维持较高热度。根据广州中原研究发展部监控显示:一方面,市场总体供应充足,部分房企在八月已开始积极获取预售证为九月备货;另一方面,除现有在售项目外,金九银十将涌入较多新盘新项目,为市场注入新鲜血液,能有效带动楼市氛围。

从政策红利、供求特征等方面分析,预判增城、南沙、黄埔三区依然是主力热点区域。虽然根据监控显示个别项目有缩减九月售价折扣现象,但全市整体趋势仍是以“加大营销促销力度”为主,因此预判九月市场整体将继续供求两旺,此外,或延续以往提前抢跑特征,各房企金九大战或在九月中会拉开帷幕。

(责任编辑:崔瑞婷)
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