半年报点评|融创中国:高低杠杆换挡的道与术

中国网地产  张增艳  2020/8/27 11:05:07

2020年,恰逢融创中国(01918.HK)上市10周年。风云变幻的10年间,融创中国由一家区域型小房企跃升为头部房企之一,并实现了合同销售额增长77倍、收入增长35倍、核心净利润增长17倍、土地储备货值增长33倍及净资产增长27倍的跨越式发展。

高杠杆曾是融创中国销售业绩的重要推手,在房地产市场上行之时助力其实现了规模跳涨,并迅速完成了头部房企的卡位战。如今,融创中国迈向了降杠杆之路。一高一低,杠杆的换挡亦反映出房地产行业的巨大变迁以及企业的可持续发展路径。

紧抓经营性现金流 培育新的盈利增长点

作为资金密集型行业,房地产企业的高杠杆多是依赖举债扩张。降杠杆之后,房企的经营性现金流作为内生资金来源则显得尤为重要。

早在2016年,融创中国就进入了千亿俱乐部。经过4年时间,融创中国实现了5000亿元的销售规模。一路走来,从1000亿元到3000亿元,再到5000亿元,融创中国的战略高点已经转向,由规模直指效益。而效益的背后是回款管理、盈利能力、高质量增长。

从中期业绩公告来看,融创中国的增长含金量持续提升。受疫情影响,房地产销售市场在今年2、3月出现断崖式下行。但随着疫情的控制和需求的恢复,市场自4月后开始逐步回升并保持稳定。一季度,融创中国的推盘节奏受疫情影响有所放缓,销售受到了一定影响;二季度项目逐步复工复产,供货也逐渐充裕。上半年,融创中国连同其合营公司及联营公司实现合同销售金额约1952.7亿元,稳居行业前五。同时,融创中国实现营业收入773.4亿;核心净利润130.4亿,同比提升3%;本公司拥有人应占溢利109.6亿,同比增长约6.5%;母公司净利润率14.2%,同比提升80个基点。

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就在年初的2019年业绩会上,融创中国董事长孙宏斌也公开表示,“现在到了这个规模,我们的销售稳步增长,已经把利润变成第一位了。其实对销售额的增加是没有目标的,现在要以管理利润为核心。想以利润、安全和降低负债率的均衡管理为目标,提高综合竞争力,以安全、发展稳健为底线。这个行业下一步在2020年和2021年的利润压力比较大”。

回看过去5年的中期数据,不难发现,融创中国的盈利能力持续提升。2016年上半年至2020年上半年,融创中国营业收入从105.9亿元上升至773.4亿元;归母净利润由0.7亿元上升至109.6亿元。同期,融创中国的核心指标销售净利率也持续上升至15.3%。即便在疫情突袭的上半年,融创中国的这一数据也出现了小幅上升。

在业绩增长的背后,融创中国也更为注重经营性现金流,进行回款管理。在过去的3个完整财年中,其经营活动产生的现金流净额持续为正。众所周知,经营性现金流代表企业的造血能力,是其可持续发展的根本。因此,经营性现金流的状况关乎企业的财务情况。

与此同时,融创中国保持了审慎的态度,严控拿地节奏。上半年,融创中国把握土地市场机会以合理价格补充了少量土地,同比大幅下降64%。

截至中期业绩公告日,融创中国的确权土储总货值超过3万亿元,总面积超2.5亿平方米,平均土地成本仅为4312元/平方米,货值约80%位于高能级的一二线城市,足够支撑融创中国未来持续稳定的发展需求。

上市10年来,融创中国在专注地产业务的同时,也积极布局物业服务、文旅、文化、会议会展及医疗康养等多元业务,并试图培育不同的利润增长点。

今年8月6日,融创中国旗下的物业公司融创服务向港交所递交了上市申请表格,同时发布招股文件,正式启动上市计划。此前,融创服务完成了对开元物业的收购和对环球融创服务的整合,在丰富融创服务业态的同时,构建了融创服务的子品牌。

今年上半年,融创文旅一方面通过优化租约结构、升级招商品牌、创新营销模式、线上营销渠道发力及调整酒店群经营模式等方式提升收入、释放能效,另一方面通过组建融创滑雪俱乐部、升级夜游产品、推出酒景产品等方式,不断打磨内功。在6月末,融创文旅旗下的成都文旅城熊猫冰雪节盛大开幕,并获得了外界的高度关注,融创文旅的品牌影响力也得到提升。

新10年,新征程。作为「中国家庭美好生活整合服务商」,融创中国正在整合多方面的资源优势,为未来的利润增长提供重要的垫脚石。

优化负债结构 提升财务安全边际

融创中国在中期业绩公告中指出,公司会继续将优化资本结构、降低负债率水平及降低融资成本作为当前发展阶段的重中之重。

实际上,融创中国的降杠杆并不是从今年才开始的。“融创从去年开始一直在降低杠杆,调整负债结构,降低融资成本,比央行的要求更为严苛”,孙宏斌在今年的中期业绩会上再次表态。

随着国内外资本市场的流动性逐步充裕,融创中国也抓住机遇通过发行美元债补充流动性。以7月为例,融创中国先后两次公告发行美元票据。其中,7月7日公告称,拟发行10亿美元票据,包括于2023年到期的6亿美元票据,利率6.5%;于2025年到期的4亿美元票据,利率7.0%;7月30日称,拟发行5亿美元票据,票面利率6.65%,该票据将于2024年到期,所得款项净额将用于现有债务再融资。

数据显示,截至6月30日,融创中国的所有者权益为1339亿,较2019年年末的1141亿增长17.4%;拥有人应占权益为970亿,较2019年年末的831亿提升16.7%;在净资产快速提升的同时,净负债率大幅下降23个百分点。期末,融创中国拥有现金余额1209亿,流动性较为充裕。

值得注意的是,融创中国通过提高银行类融资占比、把握公开市场融资机会、严控信托类融资规模等多种方式优化融资结构,并推动融资成本不断下降。上半年,融创中国新增有息负债的加权平均成本较2019年全年新增有息负债加权平均成本显著下降1.9个百分点。

由此可知,杠杆换挡之后,融创中国面临的风险也会相应降低,使其公司安全垫不断增厚。即便遭遇突发情况,也能保持相应的流动性,不会陷入资金链断裂的危机中。

展望下半年,疫情将继续对世界经济造成比较大的冲击,中国面临的国际环境愈加复杂、不确定性持续加大。在此背景下,融创中国的可售资源将在6213亿元左右,其中约76%位于一二线城市。融创中国将持续推盘节奏,把握下半年的销售窗口,加速销售去化,并将降杠杆进行到底。

回顾10年的发展历程,作为融创中国成长红利的最大受益者,股权投资人看中的也是融创中国本身的价值。翻过艰难的2020年,融创中国将迎来新10年。作为崭新的开始,融创中国将持续不断积蓄动能,稳健前行。

 

(责任编辑:张增艳)
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