半年报快读|越秀地产:经营驱动谋求高质量发展 轨交物业优化区域布局

中国网地产  张增艳  2020/8/25 9:20:33

8月24日晚间,越秀地产(00123.HK)发布2020年中期业绩公告。公告显示,在风云变幻的上半年,越秀地产夯实经营管理能力,积极应对市场变化,将疫情带来的不利影响降到最低,最终实现了经营业绩的稳步提升。

销售业绩创新高 财务风险持续降低

新冠肺炎疫情无疑是2020年最大的黑天鹅。上半年,中国经济受到重创,一季度国内生产总值(GDP)为负增长 6.8%,主要经济指标大幅下滑;二季度疫情得到快速有效控制,复工复产加快,经济复苏态势明显。房地产行业亦是如此,短短半年时间经历了市场冰封到逐步恢复。

尽管市场波动较大,越秀地产的销售业绩却创下历史新高。期内,越秀地产录得合同销售(连同合营公司项目的合同销售) 金额约为375.6亿元,同比上升1.8%,完成全年合同销售目标802亿元的46.8%;合同销售均价约为每平方米2.47万元,同比上升9.8%;已售未入账销售金额为955.4亿元,较年初上升7.9%。

抛开业绩,是越秀地产应对疫情的有效措施。一方面,加快项目复工复产;另一方面,创新销售方式,积极推进线上销售。此外,把握二季度市场出现的快速反弹行情,重点抓好销售。

基于此,今年上半年,越秀地产实现营业收入约为237.1亿元,同比上升8.8%;权益持有人应占盈利约为19.9 亿元,同比上升 6.7%;核心净利润约为19.9亿元,同比上升8.5%;毛利率约为 28.0%。得益于经营业绩稳步提升,越秀地产的董事会建议宣派2020年中期股息每股0.057港元(相当于每股人民币 0.051 元),按港元计算,中期每股派息同比上升7.5%。

与此同时,越秀地产也注重现金流管理。对房地产企业而言,有回款的销售才有意义,否则或将陷入流动性危机。截至6月底,越秀地产的现金及现金等价物及监控户存款总额约为301.6亿元,与年初基本持平;净借贷比率为71.2%,较年初下降2.8个百分点。

此外,越秀地产积极拓展融资渠道,加强资金管理,提高资金使用效率,持续降低融资成本。得益于穆迪和惠誉等投资级信用评级,期内越秀集团平均借贷成本下降5个基点至4.71%。其中,其于境内成功发行人民币15亿元公司债,发行期限 3+2 年,票面利率仅为3.13%。总体来看,越秀地产稳抓经营性现金流与融资性现金流,通过优化债务年期组合和债务结构,使得财务风险得到有效控制。

「1+4」战略稳步推进 「轨交+物业」成效显著

值得注意的是,今年上半年,越秀地产在大湾区总计实现合同销售金额约223.9 亿元,约占集团合同销售金额的59.6%。上述业绩的取得离不开两方面的努力,一是越秀地产坚持深耕大湾区;二是不断加强在大湾区的拓展。

除深耕大湾区以外,越秀地产积极拓展华东地区、中部地区、北方地区和西部地区。这也是其「1+4」的全国化战略布局。数据显示,上半年华东地区的销售规模再创新高,合同销售规模首次突破百亿元,同比上升 9.4%;其它地区因疫情影响和市场变化,越秀地产积极采取各项促销手段,加快工程建设和销售,也实现了不俗的销售业绩。

在「1+4」的全国化战略的驱动之下,越秀地产通过多元购地模式增加优质土地储备。期内,越秀地产以较低溢价在广州、杭州、苏州新增土地5幅,总建筑面积约为110万平方米,按权益计算建筑面积约为85万平方米。其中,以「住宅+配建」模式,获取了广州番禺长隆南地块,增加土储约44万平方米。

截至6月底,越秀地产拥有总土地储备约2363万平方米,分布在全国19个城市,能够满足集团未来3-5年的开发需求。其中,越秀地产持续增加在大湾区的土地储备。期内,在大湾区共六个城市中拥有总土地储备1273万平方米,约占总土地储备的53.9%。

不容忽视的是,近年来,越秀地产提出「轨交+物业」战略,不仅有助于提升其销售业绩,也有助于增加土地储备规模。

在2019年,越秀地产收购了3个轨交项目,分别为品秀星图、品秀星樾、品秀星瀚,这些项目在今年上半年为越秀地产贡献合同销售50.5 亿元。

期内,越秀地产进一步深化轨交物业的开发。凭借与广州地铁集团的战略合作关系,越秀地产透过同最终控股股东广州越秀集团订立两份期权契约,已落实取得可收购两个轨交项目水西项目和镇龙项目51%权益的权利。据悉,越秀地产将于今年第四季度行使两份收购期权并完成项目收购。

其中,水西项目位于广州黄埔区科学城板块,是地铁7号线二期水西北站上盖项目(预计2023年建成通车),也临近已开通的地铁21号线水西站,位置较为优越。项目总建筑面积约为33.9 万平方米,可发展由住宅及配套设施组成的大型综合体;镇龙项目位于广州市增城区和黄埔区交界,地铁21号线镇龙站旁,总建筑面积约为70.7 万平方米,可发展由住宅和配套设施组成的大型住宅社区。

据统计,随着上述两个轨交项目的收购完成,越秀地产有望在广州增加105万平方米的土地储备。待收购项目完成时,越秀地产轨交项目的土地储备总建筑面积将增加至419 万平方米,占本集团总土地储备的17.7%。

此外,越秀地产还利用越秀地产与越秀房托的商业双平台优势,不断完善开发+运营+金融的模式,实现协同发展。据悉,上半年,越秀地产取得约2.9亿元的租金收入,而越秀房产基金(越秀地产持股 38.37%)实现收入约8.3亿元。

2020年是越秀地产第十三五战略规划的收官之年,展望下半年,越秀地产将紧抓市场出现的复苏契机,全力完成年度销售及各项经营目标。

(责任编辑:马习习)
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