年报快读|中国奥园:三年复合增长率66% 规模效应下现金充裕

中国网地产  石昊一  2020/3/26 20:05:43

3月24日晚间,中国奥园(03883.HK)发布2019年业绩公告。凭借快速扩张策略,中国奥园冲击千亿成功,实现销售额1180.6亿元,同比增长29%,完成全年销售目标。

据悉,在2016年-2019年中国奥园的复合增长率高达66%。更为亮眼的是,中国奥园大幅改善了流动性,短期偿债能力向好。

规模效应显现  盈利能力有所提升

报告期内,中国奥园在深耕粤港澳大湾区的基础上,完成“布局-聚焦-深耕”三步曲,布局华南、中西部核心区、华东、环渤海区域,由区域性房企成长为全国性规模房企。

其中,中国奥园在广东、四川、浙江的销售金额较多,分别为332.6亿元、107.2亿元及104.4亿元,区域贡献占总销售额的28.2%、9.1%及8.8%。在业绩发布会上,中国奥园的管理层也指出,2020年预期销售目标为同比增长12%。据此计算,其销售金额约为1322亿元。

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得益于销售规模快速增长,中国奥园期内实现营业收入505.3亿元,同比增长63%;实现毛利150.2亿元,同比增长56%;毛利率为29.7%;同时实现净利润52.2亿元,同比增长78%;净利润率为10.3%;实现归母净利润42.0亿元,同比增长73.4%。据观察,各项盈利指标涨幅都超过了50%,可见中国奥园在销售额快速增长的同时,也在利润方面实现了有质量的增长。

从收入类型看来,中国奥园通过物业结转收入480.9亿元,同比上升61.7%,占总收入的95.2%。所交付物业的总楼面面积较2018年的330万平方米上升至521万平方米,同比增加57.9%;平均售价由2018年的每平方米约9007元上升至每平方米约9227元,同比增加2.4%,主要是因为交付的物业中占比最高的住宅性公寓销售均价比2018年同期增加约19.7%。

同时,中国奥园“一业为主,纵向发展”的战略进一步深化,物业管理收入同比增长45.6%至9.0亿元。

销售回款增加 短期偿债能力向好

报告期内,中国奥园通过多种融资渠道募资,发行了五笔共计15.4亿美元的优先票据,其中两年期1笔、三年期1笔、四年期3笔,保证了流动性充足。

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此外,中国奥园在快速扩张的同时,亦使其债务结构更趋合理。期内有息负债约957.6亿元,占总负债的37.9%,与去年的37.8%持平。其中,一年内到期负债约为418.7亿元,长期负债约为538.9亿元。在部分前期债务转化的情况下,长短债比依然维持在1.29左右,债务曲线较为平滑。

相比之下,中国奥园期末拥有的长短期债务授信额度合计约1840.0亿元,较去年的949.2亿元有较大幅度提升。其中,未使用授信额度约646.7亿元,令公司未来融资有所保障。

期内,中国奥园通过物业合同销售回款约78%,公司的合同义务一项也由期初的599.7亿元同比大幅上升134.2%至860.6亿元。销售回款的大幅上涨,也增强了中国奥园的流动性。截至期末,中国奥园的现金及现金等价物为580.4亿元,受限制存款93.1亿元,结构性存款7.1亿元,其短期负债合计为418.7亿元。经过计算可知,中国奥园的现金短债比大于1,短期偿债能力向好。

旧改成拿地新方式  重仓大湾区享政策利好

2019年,中国奥园新增87个项目,新增可开发建筑面积约1609万平方米,新增可售货值约1861亿元。

通过城市更新获取项目,中国奥园不仅拓宽了拿地的渠道,也有效降低了土地成本,并实现了“旧城镇、旧厂房、旧村庄”三旧改造全覆盖。截至期末,中国奥园拥有超过30个城市更新项目,总规划建筑面积1425万平方米,规划可售面积约845万平方米,可售货值约人民币2260亿元,其中粤港澳大湾区占89%,将持续受益于大湾区的利好政策。

谈及2020年的土地投资策略,中国奥园总裁郭梓宁在业绩会上指出,拿地的政策方面,一方面继续做好收并购的工作,选择一些优质的项目或者优质的房地产企业进行收并购,另一方面会继续大力推进三旧改造的项目。我们今年会有一批(大概8-10个)项目从一级开发转为二级开发,这也为我们今后的土地储备打下良好的基础。

截至2019年年底,中国奥园共拥有280个项目,分布于85个境内外城市,土地储备总建筑面积达4503万平方米,其中权益面积约为3557万平方米,权益占比79%;总货值约4585亿元,计入城市更新项目后的总货值约6845亿元。 

(责任编辑:李.彤)
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