规模、利润与风险——禹洲地产的平衡难题

中国网地产  石昊一  2019/12/4 19:13:58

11月初,禹洲地产购回2.73亿美元2021年到期的优先票据。紧接着又于11月底,发行于2025年到期金额为5亿美元,票面利率8.3%的优先票据,计划用于一年内到期现有中长期境外债务再融资。年关将至,禹洲的资金流动性再次活跃了起来。

2019年以来,禹洲进行了多次发债融资,在资金无忧的同时,抬高了杠杆率,是禹洲今年力求大踏步扩张的一个缩影。

那么,禹洲为何如此迫切?

一方面,禹洲经历2016年-2017年的高速增长之后,其规模增速出现了较大下滑,在2018年初称“2020年销售1200亿不会有问题”的禹洲集团董事局主席林龙安,恐怕没有想到失速的禹洲未能完成2018年的既定目标;另一方面,禹洲的盈利能力也有所下降,利润增长乏力的同时,与销售增速的分化也在加剧。

财务出身的林龙安,一直强调着规模、利润与风险平稳发展的重要性,但对禹洲来说,如今最迫切的任务依然是“先规模,后利润”。

折戟2018 千金难买早“知道”

早在2017年,随着闵系房企们的步步崛起,发迹于厦门的禹洲也按捺不住对规模的追求,踏上冲击千亿之路。为此,林龙安提出了“区域深耕,全国领先”的全新发展战略,力求在2018年实现600亿元销售额,并于2020年达到1200亿元销售额的目标。

然而,2016年、2017年分别实现销售额同比增速65.5%和73.7%的禹洲,在2018年的脚步却慢了下来,不仅增速降到了38.9%,全年560.3亿元销售额亦未完成千亿征程上的第一个小目标。

雪上加霜的是,禹洲的收入增速也放慢了脚步,2018年营收同比增速仅为12.0%,而2017年则达到了58.7%。受此影响,禹洲的盈利能力有所下滑,当期74.7亿元的毛利较2017年还下降了2.1亿元,毛利率由35.4%降至30.7%。

林龙安对外解释称:“禹洲的土地储备大部分都在长三角的一二线城市,而2018年长三角是限价最严厉的地方,因此禹洲把差不多90亿元的土地货值往后推了。”

禹洲确实在加大在长三角的布局力度。自2017年新战略之后,禹洲来自厦门的销售占比由2016年的44.2%下降至35.1%,长三角销售占比由34.3%增至43.6%。到了2018年,长三角为禹洲带来的销售贡献已占据主要地位,占总销售额的60.0%,区域销售额也同比大增263.3%至336.2亿元。

同时,禹洲对土地的投入不减,2018年新增土储超540万平方米,增幅维持在40%以上。但从禹洲规模、盈利增速放缓来看,还是出现了“千金难买早‘知道’”的情况。 

规模、利润与风险的平衡难题

2019年无疑是禹洲地产的关键一年,既是公司成立25周年,也是上市10周年,更是冲击千亿前的倒数第二年。

为了扭转2018年的颓势,禹洲在2019年为自身设定了670亿元的全年销售目标,以期提振士气。截至2019年中期,禹洲实现销售额284.7亿元,同比增长32.5%,较2018年中期205.0%的同比增速大幅下滑,仅完成了全年目标的42.5%。

同时,禹洲在期内实现营收116.4亿元,同比增长25.9%;实现毛利31.4亿元,同比增长7.9%;实现归母净利润16.4亿元,同比增长23.2%。三者同比增速均出现不同程度的下滑,归母净利润增速降幅超过了46个百分点。

禹洲的盈利能力也在持续走低,继2018年30.7%的毛利率成为其上市以来最低值之后,2019年中期禹洲的毛利率再次出现下滑,同比下降约4.5个百分点至27.0%,该数据也为禹洲2014年以来的最低值。

林龙安对此表示:“我们可以承诺比一般行业平均水平(25%)高一点的毛利率,未来可实现毛利率在25%-30%之间,高于行业平均的水平。”不过,与禹洲规模相若的宝龙地产和建发房产同期的毛利率分别为38.8%和32.1%,禹洲的盈利能力显然已出现掉队情况。

但千亿路上难回头,后悔没有特效药,为了冲击规模,禹洲依旧维持着较高的拿地速度。2019年中期,禹洲新增14个项目,虽较去年同期下降2个,但新增权益面积较去年同期增长31.8万平方米至153.4万平方米。这也令禹洲的期末土储达到了1918万平方米,总可售货值超过3400亿元,其中80.1%位于一二线城市,平均土地成本5580元/平方米。

然而,禹洲的拿地成本却出现了较大幅度的上升。2019年中期,禹洲新增项目平均楼面价达到了11106元/平方米,而在去年同期这一数字为5297元/平方米。这导致禹洲在今年上半年花费了141.3亿元的代价拿地,为去年同期55.2亿元的拿地成本的2.6倍,花掉了禹洲400亿元拿地预留金的35%。

另一方面,禹洲为增强资金流动性,于2019年以来进行了多笔发债融资。

·1-3月,发行50亿元的供应链金融资产支持专项计划,年利率8.5%,发行三期额度为5亿元美元的优先票据,利率分别为8.625%、8.5%和8.5%;

·4月,发行票面利率6.5%的20亿元五年期公司债券,及票面利率7.5%的15亿元的五年期公司债券;

·7月初,增发4亿美元票据,与2016年10月发行的2.5亿美金7年期息率6%的票据合并为一期;

·10月底,拟发行于2024年到期金额为5亿美元的优先票据,利率8.375%;·11月底,发行于2025年到期金额为5亿美元的优先票据,利率8.3%。

大量的融资确实保障了禹洲的在手现金,截至2019年中期,禹洲持有现金357.2亿元,现金较为充足。但是,禹洲的加权平均融资成本却有所升高,年中为7.47%,而去年同期仅为6.52%。

在禹洲最近公布的10月份数据中,禹洲已实现累计销售额580.7亿元,同比增速已回暖至44.6%,距离670亿元目标仅剩89亿元左右,但禹洲想要做到规模、利润与风险间的平衡,似乎并不容易。

(责任编辑:石昊一)
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