城市更新 暗藏楼市下半场最大红利?

羊城晚报 2019/8/23 16:58:28

种种迹象都意味着,楼市下半场的序幕已经拉开。

而下半场的其中一个重要主题便是城市更新!

这座热腾腾的城市,从迅猛扩张、强力外拓、快速跃起,慢慢转变成为向内里寻求成长,寻求内在的驱动力——那就是城市更新!

我们不难发现,城市更新已经成为越来越热的话题。

几乎每一天,都有城中村改造进度更新的消息传来,“某巨无霸城中村被某大鳄拿下了”、“某巨无霸旧厂区开拆”、“又有哪一商家拿下连片的微改造工程”、“老城某片区更新规划方案出炉”……

2018年年初,城市更新这个词条的百度搜索指数是500多万;2018年年底,其搜索量达到了1000多万;再到现在,这个词的搜索量又翻了一番,达到2000多万。

长期盘踞话题焦点的城市更新,给城市、给开发商、给居住在城市里的所有人会带来怎样的变数?它已成为楼市下半场的最大悬念、最大期待。

存量时代的必然选择

中国经济随着近几十年的快速发展,城镇化建设初期目标已基本完成;随着新城开发速度放缓以及城市建设用地不足问题的出现,存量物业的改造运营将取代新建开发,成为城市更新的主要手段。城市也从增量时代进入了存量时代。

城市从增长,进入成长,这是个非常复杂的问题。

因为,一个城市空间的经济学,代表集体的共同的命运。必须求得城市更新最大公约数:更新土地,要获得更高的产能;在这里居住的人们,要获得更大的幸福感;参与建设的投资方,要获得比较合理的利润;而政府决策者,还要为历史负责,为未来的人居留下空间。

如果说,过去的城市发展,是一层层向外部扩张。那么,现在的城市建设则是一次次内在的有机更新。

广州城市更新规划研究院院长骆建云认为,虽然,广州已经历了十年的三旧改造和城市更新,但是,无论是政府,还是企业,包括社会仍然在思考,我们的政策、机制如何进行创新,“无论是自上而下,还是自下而上,都需要制度的重新设计。”骆建云认为,虽然很复杂,而且挑战性很大,却不得不这样去做。因为城市前进的步伐,除了城市更新,别无选择。

开发商即将面对大洗牌

城市更新是一片蓝海。于开发商而言,如果放弃这个机会,相当于你放弃了下半场的入场券。而楼市下半场的红利,你便无法分享。

所以,越来越多开发商争先恐后加入城市更新阵营。据广州公共资源交易中心的不完全统计,截至2019年5月,广州至少有195个城中村开启改造工作,大多数有开发商参与。

就当下而言,品牌房企超半数已经参与到城市更新领域,合作、收并购加速进驻。开发商参与城市更新主要有三种方式——独立运作、收并购和合作运营,佳兆业、保利、富力等企业就是以独立运作为主,强化城市更新的品牌内涵;中南、旭辉、龙光等主要是以收并购为主;碧桂园、奥园、美的地产等主要以合作形式参与,成立平台公司。

虽然姿势不同,但步骤却很一致。

不过,城市更新是一片蓝海,但不可能是所有房企的蓝海。

因为,要参与城市更新可没那么容易!城市更新改造对于开发商而言,资金、谈判力、专业程度和运营能力的要求都非常高。所以,城市更新改造会成为实力开发商的机会,与此同时也会成为淘汰能力较弱的开发商门槛。

中国指数研究院常务副院长黄瑜认为,城市更新是个复杂的系统工程,参与者会面临很大挑战,开发环节是非常长的,从一级开发到二级开发,到存量运营,里面关联的环节多种多样,要求运营主体要有非常强的能力。

在新一轮市场格局的建立过程中,改造运营能力也将取代之前拼土储、拼资金、急速扩张的传统路线,成为各方角力的新核心竞争力。未来的开发商,绝对不能只会盖房子和卖房子。

因此,对地产行业的参与者而言,无论是意在改善民生、提升城市价值的地方政府,还是资金实力雄厚、开发经验丰富的地产商,以及是善于运用金融工具的私募基金等,都将面对前所未有的考验。

专家

视角

有能力做城市更新的开发商

要有“九力”

城市更新存在的痛点主要有六个方面:周期长、体量大、手续繁、拆迁难、工艺要求精、运营难。解决这些问题,对运营主体的能力提出更高要求。

我们做过多个案例研究发现,能够做成功的关键,是选择合适的运作主体。首先,要有很好的规划定位能力;第二,政策研究能力较强;第三,拆迁推进能力较强;第四,产品打造能力较强;第五,后续运营能力很强;第六,资金平衡能力较强;第七,企业的组织能力较强;第八,文化力、经营理念较好;第九,品牌、口碑、实力的沉淀和老百姓的信任度,这些都非常重要。

你过去做过什么、做得怎么样,这是很重要的实力支撑,拥有这九种能力才能把城市更新工程做好。

城市更新,需要制度的重新设计

广州经历了十年的三旧改造和城市更新,无论是政府,还是企业,包括社会都在思考,我们的政策、机制如何进行创新。十年的摸索,虽然建立了公平性,但改造的效率还相对较低。到目前为止,这项工作如果不创新、改革,大量的城中村,还是难以有效推进改造的。所以,无论是自上而下,还是自下而上,都需要制度的重新设计。

记者

手记

城市更新,每一个角色

都在寻求华丽蜕变

走在今天的杨箕村,你肯定想象不出,当年在这里,一个25平方米的房间可以挤下12个以收捡垃圾、旧货为生的兄弟,他们昼夜轮流作息,为的是能让每人都有床位睡觉,400多家商铺蜿蜒其内,4万租客蜗居其中。

今天,这里已经变身为高大上的楼宇、繁华的商场、整洁的街区,能摆超级宴席的祠堂,还有喜洋洋的龙舟赛,新旧和谐,欣欣向荣。真让人感叹,广州真是一个颇得禅宗三昧的城市,天地物华、四季轮转的南国气象,所有的一切都可以被一锅老火靓汤炖成齿间让人回味的美妙滋味。

城市更新的“广州经验”,是中国城市化进程的一个缩影。

我们发现、城市更新虽然不仅是房地产,但也离不开房地产。开发商,是其中一个最备受争议的角色。

上世纪90年代中前期,财政吃紧的政府部门需要开发商参与旧城改造,大拆大建成为这段时期的主要特点。由于逐利的天性,不独是市民,就算是决策者,都对这个“狠角色”心有戚戚焉。于是,从1999年起,广州对开发商划起“红线”:一纸“旧城改造不让开发商参与”禁令出台,开发商不得其门而入。

在随后的岁月里,主政者把更大的热情投身到新城建设中。“东进、西联、南拓、北优”,城市建设热浪滚滚,挟风雷之势扑面而来。拉开城市骨架、调整经济结构、改善城市环境,成为这座城市更为迫切的命题。

随着新城格局拉开步伐的进一步加快,老城改造、城市更新的重要性也得以进一步提升。而开发商将有何作为?他们会以怎样的角色和身份参与?这又将是我们急需关注的一大命题。

事实上,困惑也许并不局限在政府层面,开发商也在寻求角色定位的转型。

简单的大拆大建显然已不再符合时代的要求,单会盖房子、卖房子显然技能太低,早就玩不转了。从城市与人、社会、历史、文化这种软性指标与开发难度来看,城市更新也许并不是房企的首选,但要参与到楼市的下半场,开发商别无选择。

我们期待开发商在城市建设的下半场,都能实现更华丽的角色蜕变。

(责任编辑:马习习)
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