半年报点评|奥园:三年飞奔 冲线“千亿”可期

中国网地产 2019/8/21 10:01:04

销售规模从256亿元跨越到913亿元,奥园仅用了三年时间。

尤其在2018年,奥园实现了销售额翻倍增长,是内房股中增长迅猛的公司之一。外界有评,这是老牌奥园的再度崛起。

2018年3月,在奥园集团2017年业绩会上,中国奥园运营总裁马军对外表示:2019年,奥园的销售目标是突破千亿。

一年后,董事局主席郭梓文在2018年业绩会上谈到,2019年奥园的销售额目标是在2018年的基础上增长25%。

如今2019年已过大半,奥园下半年冲线“千亿”已经可期——截至中期,奥园实现合同销售额536.3亿元,同比增长33%。

销售:增速超预期 千亿目标完成54%

“华南都是高手,也都深耕多年。”某房企高管曾如此说道。

作为老牌高手的奥园本期在华南区域城市的销售额达到了228.2亿元,占总销售额的42%。期内,奥园总计在20个境内省市实现项目销售,其中“两广”、四川、浙江、湖南是贡献较大的区域——公司在广东实现171.0亿元的销售额,占比达到31.9%;而在四川、广西、浙江、湖南,分别实现了54.8亿元、44.8亿元、42.1亿元和35.2亿元的销售额,合计占比达33.0%。

分项目来看,销售贡献主要来自深圳奥园翡翠东湾、成都成华奥园广场、珠海横琴湾区一号及东莞奥园观澜誉峰4个项目,上述项目在2018年就已为奥园贡献83.3亿元的销售额,作为公司的优质项目,还将为未来销售额提供更多贡献。

奥园33%的销售额增速也超过了郭梓文年初所谈的期望值,尽管与2018年同期高达143.9%的销售额增速相比回落较大,不过上期是在165亿元规模的基础上进行攀升,而本期则是在400亿元规模之上更进一步——在越接近阈值提升难度越大的情况下,奥园保持超预期增速实属不易。

由此,奥园即将在今年成为“千亿俱乐部”中的一员——本期536.3亿元的合同销售额,较千亿目标已完成54%的进度。 

盈利:迎结算井喷期 净利润增幅达90%

前期销售规模的大涨,让奥园在本期的盈利规模更上一层楼。

期内,奥园实现营收236.7亿元,同比增长73.2%。其中,物业开发收入224.2亿元,同比增长73.1%;物业投资与物管等其他收入合计12.5亿元,同比增长74.3%。

主营业务收入大涨带来了高额的毛利,奥园在实现70.5亿元毛利的同时,实现毛利率29.8%,分别同比增长81%和1.2个百分点。

与此同时,奥园实现净利润28.0亿元,同比增长高达90%,净利润率约11.8%;其中归母净利润同比增长86.8%至22.7亿元。此外,公司核心净利润同比增长79%至24.9亿元,核心净利润率约10.5%;每股基本盈利同比增长87%至84.8分。

而随着本期奥园销售规模的进一步增长,公司的结算井喷期才刚刚开始。期末,奥园已签约但未确认的合同销售约1390亿元,将于未来2年内逐步确认。同时,奥园的总项目权益比高达81%,对未来结算收入与股东利润的提升支持较大,盈利持续性强。

融资能力突出 信贷评级持续调升

在外部融资上,奥园重视开拓多元化融资渠道,境内外融资能力突出——2019年至今,奥园通过境外公募及私募美元债、银团贷款等渠道合共募得约16.5亿美元,有助进一步延长债务期限。同时,奥园率先打开亚洲美元债券市场,并重启内房三年期美元债公开市场发行。据了解,奥园向新加坡主权基金按票面价7.35%定向发行四年期2亿美元优先票据,已全额使用国家发改委批出的14.5亿美元外债额度。

同时,继2016至2018年先后获惠誉、穆迪及标普三大国际评级机构上调企业信贷评级及展望,奥园于2019年2月及3月再获穆迪及标普调升评级展望至“正面”,5月获联合信用调升境内信贷评级至中国最高信用级别 “AAA”,充分反映各界对奥园综合实力的认可,亦有助借贷成本的稳定——期内,奥园的借贷成本为7.4%,属于中上水平,与去年年底相持平。

土地:拿地节奏稳健 旧改增中长期收入能力

期内,奥园新增土储面积约为726万平方米,与去年同期的727万平方米基本持平,保持了平稳的拿地节奏。

在千亿规模基本无忧的情况下,奥园在2017年新增土储猛增4倍的情况短期内不会重现,其项目的建设、去化速度正成为重点——截至中期,奥园项目的在建面积约为1916万平方米,较期初大涨411万平方米;竣工面积约为376万平方米,较期初增长52万平方米;持作未来发展土地较期初增长139万平方米至1720万平方米。

奥园通过较快的预售资金回笼,增强资金流动性,加快新开工项目的建设;再通过交付竣工项目,获取结转收入,同时保持未来土储的充足。同时,以收并购模式为主要拿地策略的奥园,由于土地原始成本较低,因此项目受市场波动影响较小,对公司利润率的影响更低,现金流与资金利用的效率也更高。

在布局方面,郭梓文曾说,要多布局受调控影响较小、刚性需求较大的城市。

奥园根植广东,聚焦粤港澳大湾区,布局中国华南区域、华东区域、中西部核心区及环渤海等经济发达区域,充分发挥自身的开发经验。截至期末,奥园拥有230个项目,分布在75个城市,其中大湾区占比27%;公司总土储面积约为4012万平方米,土储总货值4255亿元。

与此同时,奥园亦在加强自身中长线的收入能力,通过旧改丰富自身的拿地、销售方式。公司主要聚焦粤港澳大湾区,在今年实现了三旧改造全覆盖——目前,奥园的城市更新项目已经实现的旧城旧村旧厂更新规划面积达1604万平方米,拥有潜在可售资源约2197亿元。

从长远看来,三旧改造在为奥园锁定中长期土储的同时,还将为其长期收入提供强力保障,为公司提供持续稳定的收入。

(责任编辑:石昊一)
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