美好置业:一家中型房企的自救

中国网地产 2019/8/8 16:50:25

行业激战犹酣,大房企规模越来越大,小型房企相继离场的背景下,一些中型房企却陷入进退失据的境地:拼不过大房企的规模,也不愿意、也没那么轻易如小型房企般早早退场。

如电影《哪吒之魔童降世》中的哪吒样,这些房企坚信“我命由我不由天”,他们都在思索:如何才能实现逆袭?中型房企还有没有机会?比如美好置业。

这家注册于云南昆明,但在昆明没有项目,主根据地又在武汉的房地产上市公司,正在进行一场自我拯救的次元之旅:转型多元化、回购股票、质押股权、挤压地产资源、将资源倾斜到装配式建筑等等。焚心阵痛背后,美好置业能否涅槃成功?

美好置业的自救

刚宣布下半年要“高姿态、高融合、高品质、高周转”的美好置业,是一家总市值为68亿元的上市房企,这家中型上市房企正在进行一场自我拯救的次元之旅。

8月2日晚间,美好置业集团股份有限公司发布关于回购股份注销完成暨股份变动公告。公告显示,本次回购注销的股份合计9260.37万股,回购股份注销完成后,美好置业总股本由 25.6亿股减少至24.7亿股。回购股份注销事宜已于2019年8月1日办理完成。

在股价太低的情况下,为了提高股价和提振市场,控股股东一般会回购股票,以体现控股股东对公司未来的信心。然而,上市公司购买自己的股权,相当于“自己吃自己”,其实是一种非正常状态,只能是短期行为。

但如果是注销回购而回馈市场,那就是更高级别的境界了。跟二级市场买卖不同的是,回购后注销,这些回购的股权就消失了,它相当于公司将自己的一部分现金,拿出来支付给外界,从而实现瘦身,上市公司规模变小。

回购诚可贵,注销价更高。中国企业资本联盟副理事长柏文喜亦告诉中国网地产,回购股份予以注销,能够降低总体股本规模,这样在公司总资产和总盈利不变的情况下,每股股份代表的资产和盈利就上升了,可以提升股价,提升市场信心,进而提升市值。股价回升和提升,有利于后续融资。

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除了回购股票予以注销,来挽救公司市值之外,美好置业在一个月前,还通过债务重组来自救。7月17日,美好置业发布公告,宣布子公司美好建筑装配科技有限公司对6.39亿元债务进行重组,转让价格为6.38亿元,受让方为信达资产,公司实控人刘道明及其配偶对此提供连带责任担保。

彼时的公告显示,交易有利于美好置业盘活存量资产,合理匹配现金流量,优化财务结构,保障公司经营目标和发展规划的顺利实现。

以上自救行动仅仅是冰山一角。2019年以来,美好置业更为旗下多家子公司进行担保。据中国网地产不完全统计:为佛山美装公司2亿元借债提供连带责任保证担保、为子公司芜湖美好置业公司2.49亿债券的收购并重组,进行担保、为全资子公司美好新城提供6亿元借款担保……

在房地产行业融资环境严苛的背景下,美好置业自2018年以来还多次转让子公司股权,如转让名流置业武汉有限公司100%股权等。

业内认为,这些举措能够降低投资对现金流的敏感度,缓解企业融资约束,最终能够提高公司的贷款量。

然而,一系列自我拯救动作背后,是美好置业业绩销售下行的事实。2018年美好置业实现营业收入约25.2亿元,同比减少43.21%,实现扣非后净利润约2.42亿元,同比降低64.57%。

事情都是环环相扣的。销售下行导致部分中小房企资金链面临更大压力,“规模跑不上去,融资成本、知名度,股东回报都会差很多”,某房企相关人士告诉中国网地产。

地产资源被挤压

美好集团掌门人刘道明虽然嘴上说“房子还要涨,什么时候买房子都不晚”,但美好置业早早在2014年,就进行了战略转型,将“名流置业”改成“美好置业”,更将营业范围广泛扩大。

“我们不能满足于做一个开发商,而是集成一种生活方式,希望员工和住户生活得更美好”,刘道明曾直截了当地表示。

相较于大型房企碧桂园们近两年才转型城市运营商,美好置业这一战略思想无疑是具有前瞻性的。一边收缩房地产业务,美好置业一路开拓,四年多的时间,共布局了五个业务板块,包括房产开发业务、城市土地开发业务、产业新镇业务、现代农业、装配式建筑业务。

2017年,地产不再是美好置业的主要投入板块,美好置业将全部资源倾斜至装配式建筑方面。2018年,美好置业资源倾斜的力度达到顶峰。

“2018年以来,美好置业将资源倾向于装配式等行业。装配式是首要哺乳对象,其次是农业”,在接受中国网地产采访时,合富辉煌华中区市场总监殷一戌说。

这从美好置业的土地储备可以窥见一斑。据年报显示,截止2018年年末,美好置业有3年的时间很少拿地,2016年和2017年均没有完成拿地计划。2018年原计划签约2350亩土地、增加土地储备约437万平方米,但实际上签约土地仅446亩,新增土地储备16.63万平方米。

轰轰烈烈资源调配背后,是地产资源被挤压的事实。“资源都倾斜其它新业务上,美好置业员工层面被其所累,年终奖发不出,绩效制度改革等一堆问题层出不穷。地产这块无法兑现原来的承诺”, 一位接近美好置业的人士告诉中国网地产。

实际上,消减地产板块福利,全部资源向装配式建筑倾斜,不仅影响了员工的福利待遇,更拖累了美好置业的基本面。7月12日晚,美好置业披露2019年上半年业绩预告显示,报告期内,预计归属于上市公司股东的净利润1100万-1400万元,相比上年同期的2.26亿元大降93.81%-95.13%。

尽管美好置业公告提到,报告期内,公司装配式建筑、现代农业等新业务板块处于业务培育期,尚未开始贡献利润。预计随着公司多元发展稳步推进,新业务逐渐由投入期过渡到成熟期,各业务板块逐步发挥协同优势,将为公司带来新的利润增长点。

美好置业还指出,公司房地产业务板块预售项目期末预收账款近84亿元,但尚未达到结算条件,将在以后期间逐步确认收入。

但国融证券分析认为,业务过度多元化,不能提升自身主业核心竞争能力,通过高杠杆运作的项目也就难以变现。

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并且,近年来,在楼市调控逐渐趋紧的大环境之下,民营企业整体盈利能力大幅下降,亏损家数大幅上升,资产负债率迅速攀升。企业自身基本面恶化,导致民营企业偿债能力减弱。

另一方面,在机构普遍降低风险偏好,市场流动性分层的情况下,低评级民企债基本丧失了质押能力,其流动性大幅降低,而二级市场遇冷传导至一级市场后,也导致民企再融资困难。

这也就意味着,对于多元化业务扩张下,企业利润率下降的美好置业来说,融资问题、偿债能力,或许成为它自救路上难以攻克的拦路虎。

靠时靠命靠运?

时间是一头不知疲倦的驴,多大的事都能装得下,但总会有疲倦的那一天。对于美好置业来说,留给它的时间还有多少呢?若想涅槃成功,它是靠时,靠命,还是靠运?

理想总是丰满的。就在前不久的美好置业2019半年工作会上,刘道明表示,公司下半年要做到“高姿态、高融合、高品质、高周转”,通过“高满意、低成本、快速度、薄利润、大规模、广服务”等战略原则,全面赋能美好事业,推动公司战略落地。

现实却是骨感的。先来说说装配式建筑行业,尽管住建部于3月11日发文称,要推荐建筑业重点领域改革,其中强调,要开展钢结构装配式住宅建设试点。

但易居研究院总监严跃进认为,装配式建筑项目的薄利模式,会对企业的资金形成较大的影响。若不调整,往往会带来业务受拖累、亏损增大等风险。

根据美好置业2018年年报显示,其装配式建筑的子公司几乎全部亏损。并且,“装配式建筑虽然是新的工艺,但竞争也很激烈。”一位美好置业前员工在接受某媒体采访时说。

再来说说农业。美好置业2018年才开始布局现代农业,重点发展以虾稻共作为主、小规模特种养殖为补充的第一产业。美好置业计划投资20亿元,但由于项目存在“投入-生长-成熟-收获”的投入产出周期,不会很快产生收益,可承担现代农业业务的美亿农业2018年亏损967.38万元。

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美好置业的基本面也不尽如人意。据美好置业2018年年报显示,截至2018年末,美好置业负债合153.04亿元,较期初的97.41亿元增加明显。报告期内,其资产负债率达66%,较2017年末的约56%,上涨了10个百分点。如前文所提,2019年上半年美好置业预计归属于上市公司股东的净利润仅仅为1100万-1400万元。

上述接近美好置业的人士,对美好置业的前景不太看好。“调配资源比较激进,装配式做的人太多,自己的开发量不大,这个转型风险很大的。不清楚未来的市场在哪,所以不太看好”, 该人士说。然而,“虽然这个级别的企业转型路很窄”,但他亦承认,再窄又必须走。

诸葛找房市场研究员姜国君指出,多元化发展方面仍需紧紧围绕政策展开,如结合新型城镇化建设战略,积极参与城市新增服务设施的建设;同时把握老旧小区改造的契机,投入到社区升级工程以及后续的社区经营服务中去。

不过,殷一戌认为,美好置业是本土企业,本地资源不会太差,又是上市公司,有一定知名度,可以当做中等房企转型的参考样本。

去年还尚能靠出让子公司股权将净利润转正,扭转对新业务的亏空;那么今年呢,美好置业新旧动能转换能否成功呢?

是顺应潮流概念和政策布局,逐步稳健地将预售款,转化为实实在在的账面利润;还是用时间换空间,而不是让人雾中看花镜中捞月……轻重之中何去何从?对这个用实际行动诠释,“我命由我不由天”的中型房企来说,选择和努力同样重要。 

而这样的努力和选择,并不仅仅是美好置业一家的难题,横亘在市场面前的,是全行业50%以上中小房企的命运。

(责任编辑:陈伊颖)
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