半年报快读|融信中国:销售额微增3.94% 土地投资加速

中国网地产 2019/8/7 18:31:54

8月7日早间,融信中国(03301.hk)发布了2019年中期业绩公告。公告显示,今年上半年,融信中国实现合约销售额566.78亿元,合约销售建筑面积281.98万平方米,平均合约售价为20100元/平米。这三个数字相比去年同期,分别为增长3.94%、11.14%,以及下降6.49%。

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从年度目标完成率来看,上半年融信仅完成1400亿元年度目标的40.5%。

多个主力城市销售均价降幅超过10% 以价换量策略遇瓶颈

从具体的销售情况来看,今年上半年里,杭州、福州、上海为融信中国销售额前三城市,所贡献的销售额分别占集团上半年总销售的35.80%、11.74%和11.04%。而去年同期时,为杭州、上海、福州,当时三个城市分别占比32.79%、20.94%、和12.63%。从三大主力城市这两年的份额来看,融信在杭州市场的优势保持稳定,但在上海和福州,尤其是上海,则份额下降明显。且其今年上半年在上海市场的平均售价为35373.81元/平米,相比去年同期的39604元/平米,降价幅度约为10.68%。

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(融信中国2019年上半年销售详情)

而列表所示的几个主力城市中,均价降幅最大的城市,为西安,从去年同期的13757元/平米,降至11408.26元/平米,降幅17.07%。其次为厦门,从38916元/平米,降至33736.15元/平米,降幅13.31%。另外其在阜阳的销售均价降幅也超过了10%,为10.24%。

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(融信中国2018年上半年销售详情)

事实上,从近3年的半年报来看,融信中国以价换量的销售策略持续已久。2018年上半年,融信的合约销售平均单价为21494元/平米,同比下降了21.9%,以此换来的,是当期75.7%的同比业绩增幅。而今年上半年,融信继续下调项目售价,但同比的销售增速却只达到了3.94%,策略效果已不能与去年同日而语。对于下半年将背负至少833亿元销售压力的融信来说,急需找到另外的刺激手段。

已交付物业降价22.13% 毛利率净利率大幅下降

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在已交付物业的已确认平均售价上,融信中国更是同比降了22.13%,但也由此录得了262.12亿元的已交付物业收益,同比增长87.21%。加上建设服务、租金收入及其他业务收入,今年上半年融信共录得收益人民币266.2亿元,按年增长86.29%。

但降价也影响了融信上半年的毛利率和净利率,两个指标分别下降了18.42%和16.46%。

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上半年融信录得全面收益总额为35.10亿元,其中本公司拥有人应占19.79亿元(应占核心纯利19.56亿元),而非控股权益方应占14.60亿元。此外,在融信上半年的溢利净额中,约有9.23亿元来自于联营公司及合营企业,同比增长72.50%。

且由于开发中投资物业的不同开发进度,上半年融信中国的投资物业公平值收益也由去年同期的2.73亿元减少71.13%至7869万元。

资产总值出现下降 融资成本-净额同比增长290.66%

在融信的半年报中,有一个罕见的变动,其截至2019年上半年的资产总值,由去年年底的2034.44亿元,下降1.21%,为2009.81亿元。近几年来,大型房企已经很少出现资产总值下降的情况,而融信这次降值,主要源于其负债总额比去年年底有了66.26亿元的减少,但权益总额只增加了41.63亿元。

得益于负债总额的降幅大于资产总值,目前融信的资产负债率为80.21%,比去年年底下降了2.28个百分点。但流动负债中的合约负债为631.11亿元,比去年年底减少了8.52亿元,也意味着未来确认收入的减少。

融信目前的借款总额约为623.51亿元,尚未偿还借款的加权平均实际利率为6.94%,两个数值比去年年底均略有降低。其中,短期借款减少了56.66亿元,为191.58亿元。而目前融信拥有现金及银行结余318.94亿元,短债风险不大。

债务结构的调整,主要源于今年上半年,融信采取了一系列新债换旧债的手段,在海外发债方面也很是勤奋。

中国网地产不完全统计,1月时,融信发行了一笔2亿元美元债,利率11.5%。2月8日,融信宣布发行新票据以交换2021年到期未偿付的旧票据,旧票据总金额约为8亿美元,年利率为8.25%。而与交换要约相关发行的新票据的最低年利率为每年11.25%。最终融信以发行2.07亿美元优先票据,外加交换要约中发行的本金额为3.92亿美元的新交换票据合并成一笔未偿付本金总额将为6亿美元的新票据。同月28日,融信中国再发一笔5亿美元债,票面利率10.5%,

3月18日,据上交所消息,融信(福建)投资集团有限公司发行50亿元资产支持证券-ABS已获上交所受理,但最终,此笔ABS过会金额缩减为11.47亿元。

同样是3月,19日,据深交所信息披露,融信(福建)投资集团有限公司2019年非公开发行公司债券已获深交所受理,发行规模50亿元,债券类型为私募。

4月24日,Wind显示融信一笔4.35亿元美元债发行成功,利率8.75%。

 5月8日,据上交所消息显示,融信(福建)投资集团40亿元2018年公司债券获上交所核准发行(最终发行票面利率为6.45%-6.78%)。 

但高息票据也增加了融信中国的借贷成本,截至2019年6月30日,融信中国的融资成本为3.12亿元,同比增长了72.87%。期末的“融资成本-净额”由去年同期的4613万元增长290.66%至1.80亿元,主要就是由于非资本化利息开支增加了4.07亿元所致。

在建项目减少 土地投资加速

在去年11月首次进军山东后,融信将核心城市群布局从八大扩展到九大,变为海峡西岸、长三角、长江中游、大湾区、京津冀、中原、成渝、西北及山东半岛城市。

今年上半年,融信在郑州、常州等地新增土地项目23个,新增建筑面积420.81万平米(权益面积229.80万米),地块收购的平均成本为6451元/平米。土地投资比去年的新增土地项目14个,新增土地储备约249万平米(权益后为112.25万平米)有明显加速,土地成本同比也上升了19.84%。截至2019年6月30日,融信已布局43个城市共177个项目,土地储备的总建筑面积为2654万平米,总土储同比增幅为5.44%。

今年下半年,融信计划将有19个项目新推出市场。而目前包括其联合营公司在内,融信合共有87个项目或项目阶段在建设中,计划总建筑面积为1671.29万平米,其中融信拥有权益建面为831.5万平米。而去年同期时,融信的在建项目为90个,相对应的建面与权益建面为1717.66万平米和916.92万平米。

(责任编辑:陈伊颖)
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