建业破局?

中国网地产 2019/7/30 15:23:43

7月22日,建业集团宣布以16.5亿元代价收购中民投旗下的重要资产之一——中民筑友63.5%的股权,并已于7月10日完成了境内部分交割。

收购完成后,中民筑友将更名为筑友智造。建业集团董事会主席胡葆森表示,此次收购中民筑友,主要是看中其打造装配式建筑的能力,如果能将该项资产包纳入旗下,将对建业在住宅、商业等方面的开发有所助力。

同时,中民筑友这家创新型高科技企业,不仅从事智慧建筑生态链建设,还提供智慧建筑的整体解决方案。在2017年,中民筑友就曾以技术输出的形式实现市场拓展,深化轻资产运营的战略。

对于建业来说,此笔收购亦将丰富旗下轻资产平台中原建业的资源,有利于建业以轻资产形式走出河南。

住宅产业化的重头戏

“对建业来说是如虎添翼,对筑友来说是如鱼得水。”胡葆森如此评价此次收购。

对于建业来说,中民筑友打造装配式建筑的能力,能助其完成住宅产业化发展规划布局。早在2008年,建业就制定了住宅产业化发展规划,分为三个步骤:一是系列化,细分产品线;二是在系列化的基础上标准化,目前完善率在70%左右,为建业住宅产业化奠定了基础;第三步,则是先行试点——建业未来计划在河南省120个县市,于东西南北中5个方位选取三到五个县市进行试点。

日本的住宅产业化,在十几年前就已拥有高达70%的完善率,彼时中国不过才10%,如今也仅有20%。同样发展缓慢的,还有装配式建筑,由于缺乏成熟的商业模式等各种因素的影响,2015年中国装配式建筑占新建筑的比例仍不到10%,在2018年多个城市出台的相关政策里,大部分都将目标定为于2020年底装配式建筑占新建筑的比例达到10%-20%以上。不过反过来说,从市场空间来看,二者的产业化潜力并不低——将二者结合,有助于提升项目的质量、缩短工期、节约成本。

在中民筑友的官方网站上,其就写到:装配式建筑的高科技模式将有效减少建筑垃圾、节约施工用水与周转材料,缩减人工成本与工期。胡葆森也坦言,本次与中民筑友的合作即是建业集团住宅产业化第三步战略的重头戏,合作的最终目标,就是为了解决建筑过程中的质量、工期及成本问题。

转型轻重并举之路

建业的轻资产之路,在2015年就已开启,彼时,建业地产对外发布新蓝海战略,开启由城市综合开发企业向城市居民新型生活方式服务企业的转型。基于此战略,建业拓展出以“品牌输出、管理输出、资本输出”为特征的轻资产扩张模式。

胡葆森认为,轻资产回报率非常高,重资产是有一个平衡值的,现在用轻资产达成转型,轻重资产结合是建业今后转型发展的模式。在2016年,他曾表示:“今后的五年,大家都是轻资产加重资产的模式走经营转型之路。”

建业将轻资产拓展与管理业务交予了旗下公司中原建业,这家定位为房地产开发运营的服务商,不仅需要对外进行品牌输出、管理输出和资源输出,还有整合土地、设计、施工等各项服务资源的任务。

此后,建业的轻资产规模增速逐步加快。2015年-2017年,建业的轻资产项目个数分别为3个、36个及75个;2016年和2017年的轻资产项目面积分别为706万平方米、1246万平方米。

有报道称,2016年建业内部制定了一个目标:2018年,建业轻重资产的比例达到5:5。2018年末,建业拥有118个开发项目,与110个轻资产项目相差不大;但从面积和销售金额来看,无论是建业1662万平方米的轻资产项目与4608万平方米的总土地储备之间,还是186.9亿元的轻资产销售金额与536.8亿元的重资产销售金额之间,依然存在着较大差距。

可以预见的是,中民筑友所拥有的技术资本,如EMPC(装配式建筑工程总承包),提供装配式建筑整体解决方案,以及提供装配式建筑全产业链咨询服务装配式建筑信息化运营平台,都将纳入到中原建业的资源当中,通过技术合作业务实现轻资产运营。

此外,中原建业已于2019年开始独立运作,无疑是建业集团向河南省外进行品牌输出的关键一步。

谨慎地走出河南

自2002年开始,建业开始固守河南的战略,然而在2018年建业业绩会上,胡葆森首次松口表示,“将有条件地走出河南”。在此次收购发布会现场,胡葆森再次表示,建业集团走出河南条件有三:输出半径在500公里左右,以轻资产模式进行输出,输出产品以中原文化小镇的形态进行操作。这与他在2018年建业业绩会上的发言如出一辙。

实际上,建业在2018年12月就已与河北邢台的企业德隆钢铁签下战略合作协议,共同开发邢台市的一个小镇,这被胡葆森视作建业走出河南的标志性事件。

再次强调“走出河南”的三个条件,建业的谨慎显而易见。控制管理半径,将让建业以围绕河南的六个省——安徽、山东、河北、山西、陕西、湖北进行品牌输出,“我们不会一下子跑到黑龙江去,也不会一下子跑到青海、新疆、西藏去,有个半径要求,要根据自己的管控能力来确定。”胡葆森曾解释道。

品牌输出模式,意味着建业将以旗下负责轻资产拓展的中原建业为主体走出河南,而非建业地产,后者将继续坚持在河南“向下走,向小做”。

事实上,建业地产到2018年底拥有的118个项目,均位于河南省内;同时年内新获取的1351万平方米土储,也全部位于河南。背靠1亿多人口、4.8万亿生产总值的河南省,确实为建业地产带来了增长空间,截至2019年6月底,建业地产实现合同销售额395.9亿元,同比增长24.1%。

而中原文化小镇这一主要输出产品,建业早已在河南省内进行了开发:为复兴开封古城,建业投资30亿元打造“宋文化”品牌;为重振传统杂技,建业在杂技之乡——濮阳东北乡开发了杂技文旅小镇……

胡葆森并不满足于在省域内打造中原文化小镇,他更长远的打算是通过特色小镇这一载体,助力中原文化走出去。不过,对于“走出河南”战略,胡葆森表示,“对于建业集团来说,今年是探索期,目前处于谨慎阶段,没有设定具体的任务目标”。

“轻重”两难全

2016年-2018年,建业重资产方面的销售金额增速逐年提高,分别达到了28.0%、51.0%及76.5%,但其销售规模不过才刚过500亿大关。

同时,建业2018年建业经营性现金流为41.0亿元,较上年同期的57.6亿元同比下降了28.8%,尽管预收房款带来了381.3亿元的现金流入,但存货成本也增加至205.1亿元。

建业在2018年将代建等业务的轻资产销售纳入到了合同销售额中。依仗于年内轻资产项目和面积的大幅提升,建业轻资产销售额增幅虽然高达197.2%,但由于是创收的第一年,在建业轻资产扩张速度逐步达到阈值的情况下,销售额增速必将迎来下滑。

背靠1亿多人口、4.8万亿生产总值的河南省,确实为建业地产带来了增长空间,但与更加辽阔的省外市场相比,能为建业重资产规模带来的增幅确实不大。截至2019年6月底,建业地产实现合同销售额395.9亿元,同比增长24.1%。

此外,局限于一个区域的布局令建业难以分散自身的风险,随着强资本房企的侵入与其他本地房企的竞争,建业的生存环境将被进一步压缩。

在建业地产已经明确不会走出河南的情况下,为提升重资产销售与收入规模,建业做出了两项操作:一是通过收购将合作项目变为全资项目,二是出售一些项目股权获取现金流。

经不完全统计,建业自去年12月起,横跨半年多的时间,进行了5项收购操作,分别将胡葆森控制下的和威控股、建业恒新、建业郑经、洛阳住总、开封建业地产变为自己的全资附属公司,最低代价8500万元,最高代价7.65亿元。

在此操作下,原先建业控制权小于50%的项目公司,在收购完成后将实现由不并表到完全并表的转变,对销售与收入的提升有较大帮助;另一种则是控制权达到并表条件,未来将实现由部分并表到完全并表。

大手笔的收购加重了建业的现金流风险,促使其通过出售郑州商住项目股权、债权与信阳恒天的股权进行回血,交易获得现金13.4亿元。

不同的是,郑州商住项目公司建泽置业在交易日(2019年5月27日)并未开始营运,而信阳恒天则成立于2013年,2017年及2018年,分别税前亏损451.4万元、682.2万元,亏损净额分别为373.4万元、538.1万元。

建业内部期望的轻重资产比例达到五五开的目标,在现阶段仍很难实现;同时,在向省外扩张的战略上,建业今年并无明显动作,亦未明确具体的任务目标,在探索期很难期望有更多收益。轻资的迷茫,重资的坐困,建业破局之路还很漫长。

(责任编辑:石昊一)
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