博鳌现场丨融信余丽娟:练好内功等风来

中国网地产 2019/7/28 16:24:48

7月28日,博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会迎来主论坛日。在“走出舒适区:稳定平衡视野下的中性增长”主题演讲环节中,融信集团总裁、融信中国执行董事余丽娟在现场做了《千亿融信的企业发展思考》的演讲主题。

3年时间实现100亿到1000跨越,行业里有两家,一家是中梁,一家是融信。

作为一家以做中高端和改善产品为主的企业,目前融信已经布局了9个核心城市群的39个城市,大范围上主要分成三大区域,一个是长三角,一个是大湾区,还有就是中原。重点聚焦区域为长三角和海西区域,占了集团80%的土储,而这其中又以南京、上海、杭州、福州这四个城市为主,4个城市的项目总量占集团已布局的39个城市的45%。

而千亿之后,融信开始尝试城市更新,尝试TOD开发,找寻从黑马到千里马的笃定路线。并在提高评级、提升运营效率、人均效能和产品溢价、服务力方面,以及降低融资成本、降低公司运营风险方面做出了更多的思考。

余丽娟总结表示:融信致力于做优质的企业,准备盘旋而上。在没有机会的时候,练好内功,静等机会,机会到来的时候弯道超车。   

以下为余丽娟演讲实录:

今天的演讲主题是《千亿融信的企业发展思考》,很多媒体的朋友说融信作为一家上市公司,20多强,实际上在公众场合融信的声音很少,所以很多人不知道融信是一家有什么样特点的一家企业,今天利用这个机会简单介绍一下融信。

从图上看到4个数字,3年,9城,单价21672,2542万平方。先说3年,融信速度,应该来说目前在这个行业里面,从100亿到1000亿的跨越最短时间的3年,除了融信还有中粮,这个标签说明融信在过去的发展是非常快的。这三个图表一个是营收、总权益、总资产,3年我们各项的指标都有非常大幅度的增长,从67%到80%不等。3年累计拿地,16—18总的总额占总的投融资的63%。

9城,峰会论坛上听到很多业内的分享其实有很多规模差不多的企业,可能他们城市的差不多,有70、80啊家公司,甚至更多,融信只有39个城市,融信是区域生根的城市。主要分成三大区域,一个是长三角,一个是大湾区,还有就是中原。我们主要是9个核心的城市群,长江西岸、长江中下游等等,可以看到聚焦重点的区域,其实就是两大块,长三角+海西占了80%。我们有大部分土储在这些城市,长三角和海西中的4个城市为主,南京、上海、杭州、福州,项目的总量占39个城市的45%。

第三个数字21672平房单价,说的是融信的品质。我们是2018年上半年销售500亿以内的内房股,全国上市的房产均价排第6名,跟我们的产品和产品属性决定的。我们一开始比较喜欢在核心的地方一二线,在核心的区域拿地。注定了它一定是以做中高端和改善为主的产品。

到目前为止,有4大产品系的沉淀,一个是世纪系、海月系、海天。因为我们的布局,因为我们的产品,我们企业有一个基因是品质的基因,70%是品质的基因,新拿地我们做一些创新和标新立异,70%的复制,70%的惯性,加上30%的创新。2542万平方,说的是土储,刚才说过了,土地的储备在长三角和海西、大湾区占了43%,大湾区是30%,土地的成本只有6356元/平方米,其实我们楼地比差不多是3.3%、3.4%,手上的土地是优质的土地。开发的模式是以招牌挂,以及一二级联动为主。目前已经开发的和正在开发的加起来,一二级联动的建筑面积有差不多700万平方。我们有一些特色的开发模式,城市更新是现在比较热的词,实际上从2009年之前就开始做城市更新的项目,就是旧改的项目。目前做了6个项目,加起来接近700万,现在做一些TOD的项目尝试,目前有2个项目已经落地。

融信被业内说是一匹黑马,如何从黑马到千里马,下面跟大家分享一下,有一些点的思考。后千亿融信,我们的未来在哪里。说到市场、经济、政策台下有非常多的专家,我就不班门弄斧了。每个人对这些的理解都差不多,我们的机会在哪里。我觉得一个概念是城市化,中国的城市化是不到60%,跟发达国家还是有差距的。这两天的论坛不停提到的词是城市群、都市圈。城市群是未来发展的主要单元,城市更新有40亿平方的改造规模,4万亿的资金投入,这是未来房地产市场增长的动力之一。

融信在杭州进行了一些布局,主要由第三事业部负责。融信有4个事业部,第三事业部去年总的销售额应该集团的1/3,所以说把这个做为融信比较典型的事业部,用几分钟做一个简单的分享,对同行一些想做区域深耕的有一些帮助。都说无品质不杭州,我在杭州待了三年多。媒体圈有一句话,你爱他,就让他来杭州做房地产,这里有非常高的制高点和氛围,喜欢这个行业的人如鱼得水,如果你恨一个人,也让他来杭州做地产。杭州是让人又爱又恨的地方,杭州有这么多年的深耕,业主对产品的鉴赏力非常的强,我们在杭州不到5年的时间,去年权益是排在杭州地区的第二名,当时做了哪些布局的思考,第一,地拿对了,第二,房子造好了。这也是第三事业部的逻辑,在对的时间,在对的地方拿了地,在2016年1月份的时候第三事业部只有3个项目,现在是52个项目,三年的时间发展非常快。刚才说了杭州是品质之城,在这个地方做产品,真的要打起12分的精神。这么几年确实战战兢兢如履薄冰,给市场呈现了比较好的产品。去年有2个在全国比较出名的网红盘,创世纪和蓝天项目。城市深耕+品牌塑造,在做区域深耕的时候,逻辑很简单,20%-30%的地会在这个城市最核心的地方,70%-80%的项目在市中心和城乡结合的地方,要保持品牌的高地,专注做品质和中高端,不能下沉到五六线,在此过程中不能忘记了原来做什么,擅长做什么,我们总共40、50个项目,会有10个项目在市中心,结束了这些项目后会再新增,一直肩负着抗起品牌大旗的责任,其他的以流量为主,有些是以品牌溢价为主,5月20日是融信的品牌日。

第三,强骨干,1+N,所有的事业部都是以一个城市为主,往福建省周边进行渗透,去周边做一些渗透,杭州向浙江省其他的地级市做一些补充。我们希望杭州的模式可以成为融信探索和复制的模式。2019年调结构为发展,我喜欢骑车,要奋力的踩,上坡的时候还要调整呼吸,为下一次的爬坡做准备。2018年合约的销售额是1200亿,今年是1400亿,15%的增长,规模不是未来头部企业的竞争啊力,我觉得规模重要吗?其实在千亿之后,规模一定是重要的,但一定不是最重要的。在这个阶段,对融信来说,做强比做大更重要。第二个词是高评级。境内是三个A,境外是B,2019年持续提升评级,高评级为了有更多更丰富的资金来源的渠道,也意味着更低的成本。

强运营能力,市场再好的时候,也有很多企业倒闭了,市场再差的时候,优秀的企业依然活的很好,练好内功是非常重要的,未来要提升运营效率、人均效能和产品溢价。使得我们未来在跑的时候跑得更好更快,姿势比同行更优美一些。

说到提升产力的时候,未来企业竞争更多的是这两端的竞争,前端和后端的竞争。昨天听了论坛非常有收获,昨天顾老师提到了住有优居、乐居、绿居,就是第四代建筑。未来对房地产公司,如何做更好的产品,如何做更好的社区,做数字化、智能化和符合市场以及小业主的社群。另外是服务,不单单讲的是物业的服务,服务更多是客户全生命周期的的服务。

低负债,2017年的时候,负债是比较高的159%,2018年降到105%,今年有大幅度的下降负债率,通过两年的时间,用一些长债换短债,提高自己的安全边界,更好的管理安全边界。未来的规模增长在哪里,可能自己不能犯错,自己要做得好。你要等待对手来犯错,对手犯错的时候,你有资金准备好,而且你比别人反应速度更快一些。

我们致力于做优质的企业,准备盘旋而上。在没有机会的时候,练好内功,敬等待机会,机会到来的时候弯道超车。以上就是我的分享,谢谢!   

(责任编辑:陈伊颖)
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