博鳌现场丨钟伟:支持楼市的短、中、长期条件都在弱化

中国网地产 2019/7/28 11:28:36

7月28日,博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会迎来主论坛日。在“走出舒适区:稳定平衡视野下的中性增长”主题演讲环节中,北京师范大学金融研究中心主任钟伟,带来题为《小心乘得万年船》的分享。

钟伟认为,中国和国际治理的结构都在分崩离析的碎片化,硬汉的策略是硬牌比谁更硬、更猛、更横,房地产也不例外。从房地产的短期看,需要看其流动性,中期看经济增长和收入增长,长期则看人口。

人民银行的流动性较为趋紧。钟伟指出,目前房地产的销售金额是15万亿元左右的市场,中、农、工、建的大银行提供的信贷支持是数千亿,其实房地产行业的流动性的状况是收紧的。进入2017、2018年后中国流动性的供给,无论是M2和广义的信贷来说都掉到了个位数。流动性并不支持房地产有强劲的增长。

从2011年以来,中国的经济增速慢慢回落,从10%以上的增长,到目前维持6%的增长,尤为关键的是居民收入增长。从人口方面看长期,“现在我们常常说中国的城市化率比较低,城镇化率比较低,还有大量可以转移的人口,很不幸的是,待转移的人口,他们既老又穷,很有可能不会通过商品房的方式解决他们的居住问题。”钟伟说道。

钟伟得出结论:短、中、长期三个条件,支持楼市的方式都在弱化,情况没有消失。

在政策方面,钟伟建议不要指望涉房政策有任何的放松,“2015年三季度有放松,2017年一季度到现在有严厉的收紧,将会持续下去,房地产的硬汉游戏就在眼前”。

房地产过去的表现是不错的资产配置,回报率在前三位,这些情况稍稍有些变化了——经济增长平稳的同时,经济泡沫波澜壮阔。“2015年有股灾10万亿级,2018年有股灾,10万亿级,互联网、PPP、小贷都是万亿级,过去四年中国在经济增长不过如此的同时,我们会遭遇如此之多的万亿级到10万亿级的各种各样的泡沫。”钟伟说道。

但钟伟同时认为形势没有那么严峻,“考虑到百年中国梦的第一个百年,三大攻坚战在明年年底和后年年初要宣布的。我们估计在2019年和2020年整个经济的局势是超级稳定的,没有太大的问题”。

对于开发商,钟伟指出在房地产行业逐渐走向成熟阶段后,中型房企将陷入泥沼。“向前走更加的困难,向后退,心不甘,”钟伟说道,“中型的开发商,排位目前在行业20位之后,50位之前,你何去何从,愿意变小吗,如果变大的话又非常的困难。”

而对于那些意图冲击万亿级别的大房企来说,钟伟总结了四个严苛的达成条件:

1、你的成功不是你有多优秀,而是你的对手倒下来了。对于优秀的房企,有的喊出了活下去,如果活十年你就是优秀的,因为对手在未来的十年会大量的去。第一条线路是我自己不犯错,我等待体量相当的对手犯错。有这样的企业会选择这样的路径。

2、我们需要双轮驱动才可以达到万亿。只做开发和销售型的物业是不行的,还要必须做自持重资产的物业,或者是介入到金融等其他的行业。如果不是这样的话,我们要达成万亿,年化的增速必须保持在30%以上,这个是非常困难的。所以需要双轮驱动,也需要兼并收购,目前还没有到兼并收购着急的时刻。

3、认清楚你的利润市场在哪里,你的规模市场在哪里。由于中国经济的增速在放缓,、当国家经济面临调整的时候,优质资源也会集中到最有活力的区域。

以武汉作为一个点,南北划线叫做长江,东西划线叫做京广线,所以在长江以南,京广线以东非常狭窄的扇形区域是中国产业集聚,创新和人口迁徙的中心。以长江为界,南北方的经济差距拉大,北方占到经济总量的大概34%、35%,东西向划分西北的情况更加的差。

我们知道京广线以东和长江以南是利润市场。在这个区域当中,形成了有机的城市群。在这个市场之外,区域之外是规模市场,高周转的策略仍然是成功的,仍然是必要的,但是随着去化的放慢,随着土地资源获取的昂贵,中西部地区通过非公开市场拿到廉价的地,保证开发商最底线的安全,做大一些规模还是有可能的。

我们会把未来1/4扇形区域界定为利润市场,剩下的市场是规模市场,当然也有孤立的点,比如说郑州、武汉、成都、重庆,也会有一些机会,但是总体来说,中国经济和人口的重心都在向1/4的扇形集中。

4、每一个成功的房地产企业背后都有一个银行或者是两家银行的影子,如果没有大型银行对某一家企业的持续不断的努力的支持,一家开发商是很难成为行业前十的。

“也许我们会看到万亿级的房地产企业,我们需要更多的机会,通过这些企业外向性和规模型的增长,要达到万亿是困难的。”钟伟说道。

(责任编辑:石昊一)
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