博鳌现场丨方明富:从城市、企业、地产系统 构建城市群良好生态圈

中国网地产 2019/7/27 12:42:05

7月27日,2019博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会在海南三亚隆重举行。在会上金科地产集团股份有限公司联席总裁方明富作了题为“千亿金科,美好新生 从跨越发展到美好生态圈的建设”的主题演讲。

方明富表示,金科2018年规模突破千亿之后,企业在战略调整方面也进行了新的思考和调整。

他认为,从区域生态来看,从来没有孤立的城市。区域内的协同发展,才可以共生共赢。中国有两个非常有明显和良性的城市群,一个是计划2030年建成全球有影响力城市群的长三角城市群。其目前在经济、产业、人口、城镇、交通以及区域和政府之间的协同应该是最良性的。长三角城市群的量级与产业之间的协同是非常的良性,区域的一体化建设非常快。例如江浙和上海之间的连接,对话平台和机制非常的顺畅,面积是国土的2.2%,占了中国1/4的经济总量和增加价值。

而另一个就是最近非常火的粤港澳大湾区,它的经济总量将在2030年成为全球四大湾区之首,这个城市群的优势在于港口经济、三产、人口导入和人口素质等等,对外和前沿的经济结构和产业导向。

聊到如何构建城市群中良好的生态,方明富认为需要从人口结构、经济产业,交通等方面去进行整个体系思考或者是全局思考。

首先要思考的是城市系统,即在城市群中,或者是城市内部,思考如何构建生态系统。方明富认为,城市生态的驱动,不进则退,不变则止。“有些城市发展了以后,逐渐的走下坡路,有些城市发展非常的良性和欣欣向荣”。

他以香港和深圳为例进行比较。香港的GDP在去年已经落后于深圳,香港2.4万亿,深圳去年达到了2.8万亿,核心的逻辑就是产业。香港的产业的空心化非常严重,过渡依赖于地产和金融。深圳高新技术、金融、地产、物流,整个多元化支撑了深圳的快速发展,深圳未来还有很大的空间,这也是良性和城市生态系统的表现。无论大中小内部匹配和城市结构就是良好的生态系统。例如城市的旅游,如果有良好的生态系统,就会做的非常好。

第二个是思考如何构建企业系统。落实到企业的层面,系统如何构建,激励的市场竞争中,目前房地产系统竞争越来越激烈,而企业系统是自然构建的过程。比如,小米生态圈,就构建了非常健全的生态圈,促使企业进一步的壮大。阿里的生态圈覆盖了服务、消费、娱乐、创新、物流等等,这都是良好生态圈的建设。企业从单一产品做到一定的规模后,就会出现边际效应递减的情况,这是客观的经济规律。作为房地产企业,不可能每一样东西都自己做,如何构建良性的供应商的生态,也是促进企业的发展,良性和谐发展是要素之一。

第三个是地产系统。金科作为房地产企业,这几年也在思考自己的生态系统是怎样的。现在房地产行业的生态发生了几个非常明显的变化。2015年前行业的集中度不是特别的明显,2016—2018上扬的幅度越来越大,行业和企业的集中度越来越明显,大的越大,强者恒强的现象越来越明显。全国前十强房企拿地的规模排名占到全国总市值的52%,千亿房企拿地的数量跟前十强拿地的数量占到全国总供给的51%。去年30家上千亿的房企。最近几年我们进行了研究,2015年拿地后百分之九十的项目是赚钱了,2016年项目拿地后有41%是赚钱的,50%是平的。2017年下降的更加的厉害,赚钱的是31%,10%是平的,其他的是亏损的。2018年45%是赚钱,10%是平的,其他的是亏的。方明富认为这是不是新的房地产现象,城市群的今天,大量的人口导入,这也是符合规律的。因为政策的调控,按照现价的方式反推就是这样的现象,实际上很多的企业是不赚钱,或者是效率比较低的。这种情况下,如何构建企业的发展和自己的生态圈,很多大型的企业,在平衡自己的产品布局。三四线其他的地区用量对冲亏损的项目,没有相应的规模,无法实现对冲,未来的发展之路是比较难的。在这种现象下,头部的企业,排名前十强的企业增长速度是最快的,全员覆盖,区域深耕,高速增长,坚守二线,而且是桥头堡,大家在坚持。

此外,方明富还对近3年的行业排名变化做出了三点总结。

首先是企业从以前的高速增长、加速起飞到现在的群狼模式。“从2015—2018年销售增长率是逐年递减,我们集团递减到4%到5%,上半年递减了1%,去年也递减了,但是金额在不断地上涨,上半年的销售金额比去年有8%多的增长。另一方面层面说明房价在逐渐的提升”。

其次就是,从经济的扩张到稳定的增长,从经济规模到人才的建设。第三,未来中国房地产企业要不断地思考,以客户为中心,构建相关产业链的企业生态,这也是金科最近几年努力思考和构建的企业方向和战略发展。无远虑必近忧,谋生态,为发展。

(责任编辑:陈伊颖)
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