冯仑:终于可以做房地产了

中国网地产 2019/7/18 15:24:45

中国网地产  陶婷  冯仑曾说,人生有很多可能性,不同的选择决定了不同的命运。选择另一种人生的冯仑,在业内看来,他“行业思想家”的印象无法磨灭。这个“行业”,指的是房地产。

7月17日,冯仑现身“中原视点新经济增长周期房地产趋势”高峰论坛,这是一场以“解码城市 赋能转型”为主题的大探讨。面对走过野蛮生长年代的地产业,共克时艰成为新经济周期下,房地产所有从业者达成的共识。

在不疾不徐的演讲之中,现场话筒效果虽不如人意,但冯仑妙趣横生的话语,仍然引得在场人员会心而笑。尽管这些年来,冯仑“地产商”的标签在减弱,但他却说,终于可以做房地产了。

后开发时代就像“导演+制片”

自1998年住房制度改革后直至今日,房地产已经浮沉20余年。在这20余年的日子里,尽管有很多地产形态比如酒店、商场等,但国人更多关注的是“住有所居”的“居”,而这个“居”便是住宅。

冯仑亦认为,前十年忙忙叨叨就是两个字——住宅,即研究建了就能卖掉的住宅。他将2016年之前的房地产称之为开发时代。他认为,开发时代的特征是:一、住宅为核心。2016年以前,大部分地产公司都在做住宅;第二、竞争模式简单,就是买地盖房销售;第三、竞争力重点在成本、规模、速度这六个字上:比谁成本低、规模大、速度快。

实际上,自2016年起,房地产就处在了经济发展的小周期之中。也就是在这几年时间里,房企纷纷谋求转型,万科变成城市配套服务商、万达产品线越拉越大等,房地产行业显然已经迈入后开发时代。

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冯仑指出,五个指标决定了房地产行业进入后开发时代。一、人均GDP达到了8000美金,住的问题基本解决,人均住房也到了38平米;二、所有城市空间结构基本上格局已定,能够确定人对居住的密集度、模式的需求,以及区域价格和供求关系;第三、除了发达的二线城市、强二线城市人口增长稍快,多数城市人口净增长停涨甚至负数。人口增量的减少,意味着住宅的需求减弱。

第四、二手房和一手房的规律发生变化。强二线城市、一线城市逐步都是旧房市场,二手房交易超过一手房;第五、金融、税、利息的环境;中长期经济成长的环境,以及制度约束,都使得对住宅的快速增长预期发生改变。

进入后开发时代,就意味着,房地产行业的战场,将进入全产品线、全价值链、全商业模式的全面竞争状态。冯仑说,后开发时代有三个特点:第一、产品线变成了全产品线。全产品线意味着就不是住宅了,加入了非住宅部分,比如写字楼、购物中心、度假酒店等。

第二、全价值链。做后开发时代的房地产,要研究所有价值链上的东西,比如土地、房屋、租赁之后的金融化、不良资产的处置、存量资产的经营等,而不是简单的将房子建了就卖掉。

第三、商业模式发生变化。后开发时代的商业模式,可以将它归结为商用不动产的商业模式。商用不动产所有的规律和模式,就是开发商、投资商、运营商三者分开,统一到开发商。开发商越来越像“导演+制片”,先把空间故事想好,自己贷款、自己买地、自己组织施工,最后物业管理都是自己干。

冯仑说,终于可以做房地产了。

竞争之下做什么才能跑得更快?

巴菲特一句经典话,在很多场合都被提起。之所以被频繁引用,只因为的确意味深长,“退潮之后,才知道,谁在裸泳”。在房地产的后开发时代,产品线、价值链等全面竞争之下,退潮之后,谁在裸泳?如何才能跑得更快?

面对技术进步、经济成长、人口变化,空间的使用需求是增加而不是减少。冯仑认为,房地产将面临空间上的挑战,即需创造最具价值的固定的人造空间。这种固定的人造空间量在增加,是专门做收费的固定人造空间,是具有商业价值的。

与此同时,空间的使用形式也发生变化。“未来空间是高度复合化,单一功能的小空间在减少;技术带来不仅是空间的智能化,还使得交易频率加快,人和空间的匹配速度加快,也能打破空间的边界,室内空间可以流动起来”,冯仑说。

商用不动产进入后开发时代,竞争力由成本、规模、速度转移到运营和资产管理上,算账方式也将发生巨大变化。冯仑解释称,算得不是销售价格,不是营业额,而是租金和租金回报。开发商变成导演+制片还不够,还要找到运营商。

谁能胜出?“做住宅无非有两个极端能活下来”,冯仑说:一、大规模集约化、集成化、工业化、装配式。这是大规模地产公司、住宅公司选择走的路。这些住宅公司还可以靠增值服务去赚钱;二、住宅公司可以在无限细分的领域里做领头。比如老年公寓、青年公寓、蓝领公寓等等。

而对非住宅行业来说,在超大规模、人口高度集中的城市,“写字楼是一个非常好的产品”,冯仑说。但它很难成为全国连锁的品牌,因为大型物业交易主要还是集中在上海、北京、深圳等一线城市上。

不过,他认为,做非住宅行业,地产商要改变心态,做好的手艺人。你是一个打磨钻石的,钻石很有钱,但从你手里过,你就收个工钱而已。否则,后开发时代你吃不了饭。

以何胜出?冯仑认为,大健康领域未来可期。一是在海棠湾、三亚那里做康养中心;第二、做都市核心区的健康公寓;第三、疗愈系酒店。将健康、身体修复、心灵安养和度假结合起来;第四、医疗中心,也就是医疗MALL。

房地产科技助力转型。“房地产科技对于未来的整个空间运营、效率提高、效益速度将发生巨大影响,所以早期投资一些科技企业,带动未来在转型空间运营上的形成能力”,冯仑说。

大资管将空间价值发挥到最大。他认为,市场上非货币形态主要是物业,存量物业怎么帮着打理,提升租金回报;怎么交易,怎么安排财务,这不仅是理财,是理物。这是资产管理业务。

冯仑还说,对房地产行业长期发展充满着信心,也充满着期待。

(责任编辑:陶婷)
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