深焦融资|典型房企的融资环境与近况②

中国网地产 2019/7/10 21:45:24

典型房企具有规模大、信用评级高、留存资金多、偿债能力强的特点,因此更容易筹得资金;另一方面,大型房企土地储备较多、开工项目较多,现金流较好。同时较大的规模带来的是不可避免走高的成本与现金支出,对外部融资的需求更多。

典型房企外部融资情况

深焦融资|典型房企的融资环境与近况②-中国网地产

总体看来,2018年典型房企的外部融资情况具有以下特点:

首先是融资规模大。与典型房企的规模相对应的,是其较大的融资规模。截至期末,除了新城以外,其他典型房企的融资都已迈上千亿规模。

其中,银行贷款依然是典型房企主要的融资手段,银行贷款占比小于70%的仅有三家房企,分别为万科的67.0%,中海的58.8%及新城的48.9%。

从借贷成本来看,典型房企的贷款利率基本处于中低区间。将房企同一口径的数据进行归类,恒大、融创、碧桂园及中海的银行贷款实际加权平均利率分别达到了7.99%、6.81%、6.52%及4.27%。中海作为国企的融资优势显而易见,也与其低杠杆的运营理念有关;与此相对的是此前以高杠杆运营为特点的恒大,尽管近年来去杠杆较为积极,但前期的借贷利率拉高了加权平均值。

龙湖的固定贷款利率和浮动利率分别为4.18%、4.35%,低于国企华润的4.49%和4.47%。华润在2018年的贷款利率上涨较为明显,分别上涨了0.33与0.45个百分点,但其160.5亿元的固定利率贷款规模远大于龙湖的34.1亿元,在去年货币紧缩的情况下有一定益处。

万科的信用贷款融资成本区间为按LIBOR( 伦敦银行同业拆放利率 )约定利率上浮~6.7%,抵押借款及质押借款的利率则稍低,分别为约定利率上浮~5.88%和约定利率上浮~6.18%。

从贷款类别来看,抵押、质押和保证贷款的比例较高。融创的抵押贷款数额高达1771.7亿元,碧桂园、万科的抵押贷款亦达到了千亿级别,分别为1190.8亿元、1054.6亿元。而作为国企的保利和华润,抵押贷款数额则较少,分别为148.6亿元与159.0亿元;中海更是没有抵押贷款。不过,典型房企可以充分发挥存货规模大的优势,通过抵押更容易获得贷款资金。

从优先/中期票据、公司债的发行规模来看,典型房企亦处于较高水平。同时,其发行利率也有一定优势,不过由于2018年融资环境趋紧的影响,典型房企的发债利率普遍较以往有所提升。

碧桂园在2018年发行的公司债利率最低利率6.60%,最高为6.90%,加权平均实际利率由5.38%提升至5.71%。

万科2018年发行的债券票面利率都在4%以上,其中最高的一笔为期限5.25年、6.3亿美元规模的美元债,利率为5.35%。

恒大在期末的优先票据及公司债实际加权平均利率分别上升了0.66、0.32个百分点至8.99%及7.50%,属于样本内的较高成本水平。

融创于期内发行的优先票据,除了一笔为7.35%的利率以外,其余三笔的利率都高过了8%,利率成本水平较高。

票面利率同样较高的,还有新城。新城于期内发行的9笔中期票据及债券,最低票面利率为7.00%,最高为7.97%。

保利、中海、华润三家国企的发行利率区间分别为3.95%-4.88%、4.00%-5.60%及4.38%-5.38%,龙湖则在4.80%-4.96%之间。

此外,多家典型房企拓宽融资渠道,通过多种方式进行融资。

碧桂园、恒大均有发行百亿规模的可换股债券吸引投资者,不同的是碧桂园可换股债券加权平均利率较低,为4.97%;恒大则高达10.71%。

万科与绿地通过发行票面利率较高的短期融资券,以快速获取资金。虽然万科的发行规模较大,但期限较短,多为180日左右;而绿地发行的短融券期限则为1年。

融创和华润期末分别拥有55.3亿元、55.0亿元规模的永续债,吞噬了约5.9亿元与29.2亿元的净利润。同时融创发行了3笔利率较高、数额较少的ABS,但期限仅为1年。

另有龙湖发行的住房租赁专项债,新城发行的定向债务融资工具。

典型房企资金留存、偿付情况

与外部融资不同,企业的内部融资更多依靠自身的造血能力。典型房企能够通过较多的销售回款、预收款项、留存收益与在手现金等多种形式获取运营资金。

深焦融资|典型房企的融资环境与近况②-中国网地产

总体而言,典型房企的销售规模庞大,销售回款较多。碧桂园2018年实现销售回款5412.9亿元,绿地实现回款2968亿元,中海实现回款1563.9亿元,龙湖至少实现回款1705.4亿元。

同时,部分典型房企均在年报中用“积极回款”、“狠抓回款”、“坚持快速回款”等表示持续加强回款的策略。

而典型房企的合约负债,即预收房款,则较销售额有较大变动,原因在于预收房款存在多年账龄尚未结转的款项。除中海外,其他典型房企的合约负债规模皆达到千亿以上。

期末留存收益由盈余公积与未分配利润构成,其中盈余公积可用于弥补亏损等,而未分配利润相对于所有者权益的其他部分来说,企业对于其使用有较大的自主权。因此,前期营收规模较小,导致净利润较少的典型房企如融创和新城,二者的期末留存收益规模就较小。而达到千亿规模的,则是万科与中海两家老牌的稳健房企。

深焦融资|典型房企的融资环境与近况②-中国网地产

就现金流而言,典型房企呈现出较为稳定的态势。凭借较大的销售规模,典型房企都有较多的经营现金流入,因此大部分典型房企的经营性现金流都为正。

中海5年间的经营性现金流有3年为负,其中待售物业增加是其经营现金流出的主要原因。不过凭借其较多的在手资金与稳定的运营,其经营性现金流问题不大。

而筹资性现金流则呈现净额皆为负的情况。不过正是由于典型房企的庞大体量,令典型房企与关联方、合作方的资金往来增多,以及处置子公司,支付合作项目预付款,购买理财产品,产生企业间的资金拆借等投资活动较为频繁,导致投资性现金支出规模增加。

值得一提的是,新城由于连续三年经营性现金流与投资性现金流相加为负,收到了上交所的问询函,新城回复表示公司仍处于稳步扩张阶段,在经营和投资方面均有较多资金支出,导致最近三年的经营和投资活动现金流为负。其中新城以重资产模式运营的吾悦广场,其规模扩张产生了较多的持续资金需求。

这也意味着,像新城这样的后起之秀还将面临持续的现金周转压力。

同时,投资性现金流为-1159.6亿元的龙湖,其预付租赁款支出约589.4亿元,亦承担着扩张压力。

筹资现金流方面,仅有恒大、融创、绿地三家为负,也仅有这三家的在手现金少于一年内到期负债。较高的杠杆率与偿债压力,推高了三家房企借新还旧规模,导致筹资现金流出大于流入。

在层层递减之下,恒大于期内减少了约-226.4亿元的现金,同样有所减少的是中海,而融创和绿地的现金净增加额则为达到百亿。

虽然恒大期末依然留存了1293.6亿元的现金,成为拥有千亿现金的四家典型房企中的一员,但其拥有高达3232.7亿元的一年内到期负债,现金短债比仅为0.4,背负较大的短期偿债压力。现金短债比同样小于1的,还有融创和绿地,但情况相对稍好。

反观保利和华润,现金短债比分别为2.32、3.13,偿债压力不大;中海更是以高达6.57的现金短债比领跑,偿付最为稳健。

此外,得益于前期借债规模不大,新城本期的债务压力也较小。

综上,典型房企凭借自身的规模优势,基本不存在融资贵、融资难的问题。同时,与其企业规模相对应的,是相应规模的融资与大量可供灵活运用的资金,企业安全度较高,财务风险较低。

同时,有国企、央企背景的房企,在融资上更具有优势,同时运营策略更趋稳健。而在前期秉承高杠杆,或是近年快速发展的房企,则存在一定的现金流与偿债压力。

(责任编辑:石昊一)
相关阅读 阳光城:为长沙中泛置业17亿元融资提供担保 华发集团:拟发行10亿元超短期融资券 用于偿还到期债券 中南建设:中南城投所持69.58%公司股份已质押 国贸地产:成功发行3亿元超短期融资券 票面利率3.75% 厦门象屿:拟发行6.5亿元超短期融资券 用于偿还偿还银行借款

中国网地产是互联网新闻中心·中国网旗下地产频道,是国内官方、权威、专业的国家重点新闻网站。以引导正确的行业舆论导向为己任,为行业上下游关联企业、相关产业提供一个高效沟通与互动的优质平台。

立即分享

关于我们 联系我们 电脑版

版权所有 中国互联网新闻中心

京ICP证 040089号 京公网安备110108006329号

网络传播视听节目许可证号:0105123 ©2008

house.china.com.cn All rights reserved