2018费用里的玄机(下)| 谁是最不“省钱”房企?

中国网地产 2019/7/1 15:42:44

既然有最“省钱”房企(《2018费用里的玄机(上)|谁是最“省钱”房企》),那么,谁又是最不“省钱”房企?

根据wind、公司财报等数据,中国网地产选取100家样本企业发现,这些样本企业销售、管理、财务费用均出现一定幅度上升,而央企成本控制优于民企,财务费用和管理费用上扬成为7成房企三费费用率上升的“罪魁祸首”。

在这其中,泛海控股、合景泰富集团、云南城投等企业,成为100家样本企业之中管控力最弱的企业。

民企成本控制逊于央企

据《2018年上市房企销售费用率》表格,100家样本房企销售费用率均值为4.29%,1%-5%之间的企业有78家,有23家企业销售费用率位于均值4.29%以上。瑞安房地产、天健集团、青建集团分别处于销售费用率最低的前三名。

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而雅戈尔、建业地产、大悦城地产的销售费用率分别以22.83%、8.01%、7.45%处于垫底地位的前三名。

通常情况下,管理费用率=(管理费用/主营业务收)*100%;被用来反映企业的管理效率。如果管理费用率高,说明企业的利润被组织、管理性的费用消耗得太多,必须加强管理费用的控制才能提高盈利水平。

根据统计,100家样本企业管理费用率平均值为6.3%,1%-3%之间的企业有20家,3%-5%之间的企业有36家;5%-10%有36家,而10%以上的企业有8家。其中,泛海控股、合景泰富集团、ST银亿、合生创展、大悦城地产以31.93%、16.74%、11.99%、11.90%、11.21%的占比,成为样本企业管理费用率最高的5家。

这就意味着,这些企业的利润被组织、管理性的费用消耗得太多,必须加强管理费用的控制才能提高盈利水平。

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而2018年管理费用控制较好的前五名,营业收入均在百亿以上,管理费用率均在2%以下。广宇发展、建发国际集团、滨江集团,因管理费用控制合理,以1.17%、1.22%、1.47%亿成为管理费最低的三家企业。这些企业在营收规模较大的同时,保持着较低的管理费用率,可谓在管理费用控制能力方面突出。

尽管因营业收入增加,以及企业人均产能增加等原因,一些企业管理费用同比下降。但也有六成房企的管理费用率出现不同程度的上扬。比如融创中国,2018年管理费用率为5.83%,与去年同期4.89%相比,将近增加了1个百分点。

此外,从表格还可以看到,央企和地方国营企业在成本控制方面占据优势。100家样本企业中的前7名,除了滨江集团是民企之外,其它的六家企业如中海、招商蛇口、保利地产、金融街、建发国际等都属于央企或地方国企。

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一些央企和地方国企如中交地产、华远地产、广宇发展等,得益于企业背景所带来的融资优势,财务费用控制较低,中交地产和华远地产的财务费用率为负,分别为-0.73%和-0.20%,可谓跑赢99.9%的同行。

不过,纵观100家样本企业的财务费用,多数企业财务费率出现了不同幅度的增长。业内认为,增长的主要原因在于整个2018年度,一些企业的营业收入较2017年出现了明显下降,与之相对应的是:企业快速进行规模扩张、银根紧缩、融资难度增加,导致企业财务费用出现显著增长。

比如快速上规模,导致财务杠杆升高,进而推升融资成本的阳光城。根据2018年年报、wind以及相关数据,阳光城全年财务费用高达6.14亿元,同比大增379.76%,财务费用占当期净利润15.72%。显而易见,一系列的债务拉低了阳光城的盈利能力。

若阳光城继续快速上规模,恐将导致财务杠杆持续攀升,进而形成了一个财务费用上升的恶性循环。未来,保增速还是重盈利,阳光城两难之间必须做出选择。

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阳光城三费   数据来源:2018年年报

而有一些企业,尽管与去年同期相比,财务费用有所降低,但仍然处在高位,排名稍显靠后,比如佳兆业。佳兆业2018年三费比率相比2017年上升6.0个百分点,为15.6%,高于行业平均水平。与去年同期3.78%的财务费用率相比,2018年佳兆业的财务费用率,减少了1.06个百分点。据以上表格来看,佳兆业以2.71%的财务费用率排在了40名开外。

事实上,在几年时间里,佳兆业财务费用率翻了几番。根据wind、年报数据显示,2018年,佳兆业财务费用为21.7亿元,而在5年前的2014年,财务费用仅仅是7.76亿元,2016年的三费费用率达到了顶峰,销售、管理、财务费用率分别为5.61%、11.41%、8.23%。其2017年财务成本之所以比较低,是因为仅汇兑收益就有13亿元,但到了2018年,汇兑收益大幅减少,公司的融资成本也就正常地反映出来了。

谁是最“不省钱”房企?

基于“2018年费用里的玄机”这一主基调,既然有最“省钱”房企,那么谁又是最不“省钱”房企?非泛海控股莫属了。

据wind数据、公司财报以及相关数据,2018年以来,不断“卖卖卖”、“去地产化”的泛海控股,以52.04%的三费费用率,成为最不“省钱”企业第一名。据以上表格、wind数据、公司财报数据显示,泛海控股在年营收与净利润双双下滑的情况下,销售费用率、财务费用率与同期相比,皆有一定幅度上升。

2018年泛海控股销售费用1.8亿,同比上升5.3%;管理费用39.6亿,同比下降4.6%;财务费用23.2亿,同比上升1.4%。

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雅戈尔三费费用 来源:雅戈尔2018年年报

地产板块净利润超过主业服装板块,沉迷地产无法掉头的雅戈尔,意料之外又意料之中地,成为100家样本企业中最不“省钱”企业第二名。

2018年,在营业收入降低、房地产板块购买土地支出增加的情况下,雅戈尔销售费用与去年同期相比,增加了8.86个百分点,管理费用增加了5.50个百分点,财务费用降低了24.97个百分点。

刚刚被美银美林评定为盈利前景能见度不足,下调目标价的合景泰富集团,以高达37.2%的三费费用率,成为100家样本中最不省钱企业第三名。在有较大外债风险、写字楼销售的盈利贡献减少的情况下,合景泰富集团销售费用率、管理费用率、财务费用率分别占比6.78%、16.74%、13.64%,比率远高于100家样本企业销售、管理、财务费用平均值。

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云南城投三费费用 来源:2018年年报

面临去化率偏低、存货逐年攀升、资产周转速度较慢问题的地方国企云南城投,也成为最不“省钱”的企业之一。管理费用的激增促使云南城投三费费用率居高不下。根据2018年年报数据显示,云南城投2018年管理费用9.76亿元,同比增长76.76%。而销售费用、财务费用分别为4.18亿元,17.5亿元,比去年同期分别增加了6.44个百分点、10.03个百分点。

而从地产转为大金融,又从大金融重拾地产的中天金融;提出2020年实现千亿目标、但2018年仅仅完成300亿元目标的花样年控股;遭遇上交所询问,有13.2亿元逾期借款的海航基础,也分别以27.00%、23.4%、21.00%的三费费用率跨入不“省钱”企业的队伍。

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近几年回到地产业务的花样年控股,为实现千亿目标,边喊口号,边进行董事调整,但着实错过地产的黄金时期。2018年在营收为140.12亿元的情况下,以23.4%的三费费用率位列后10名之列。

据以上表格,2018年,花样年控股销售、管理、财务费用率分别占比3.13%、9.91%、10.36%。并且,2018年年报显示,花样年控股行政费用13.89亿元,同比上涨19%;销售及分销费用4.39亿元,同比上涨5.1%;员工成本18.12亿元,上涨58.4%。

除此之外,有着23.30%的三费费用率的ST银亿,已于6月中旬申请破产。2018年,ST银亿的销售、管理、财务费用率分别为4.36%、11.99%、8.97%。业内指出,受制于快速扩张带来的资金压力外,由于无力偿债,银亿股份实际控制人熊续强利用关联企业,在2018年累计占用上市公司银亿股份资金31.93亿元,可谓成也萧何,败也萧何。

2019年,在国家宏观调控和市场规范化的双重影响下,无论规模大小,无论是民营企业,或是央企和地方国企,他们依然面临着行业逐步走向成熟、土地价格持续高企、行业竞争更加激烈、政策调控不期而来的众多挑战。为确保企业的利润空间及竞争力,调整经营理念,将管控重点放在三费,尤其是管理费用和财务费用之上,房企任重而道远。

(责任编辑:陶婷)
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